土地登记代理人《代理实务》模拟试题及答案

土地登记代理人《代理实务》模拟试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.土地登记代理人接受委托后，首要的法定义务是（）。A.收取代理费用B.向登记机构提交申请C.对委托人提供的权属来源材料进行查验并如实告知风险D.协助测绘单位完成地籍测量答案：C2.下列关于“首次登记”的表述，符合《不动产登记暂行条例实施细则》规定的是（）。A.仅适用于新建商品房B.集体土地所有权登记可办理首次登记C.首次登记完成后可直接发放土地承包经营权证D.首次登记不需公告答案：B3.甲公司取得一宗国有建设用地使用权，用途为工业，容积率为1.2，现拟分割转让其中40%的土地。代理人在审查分割方案时，应重点核对规划部门的文件是（）。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.建设工程施工许可证D.规划条件变更批复答案：A4.下列情形中，登记机构应当办理注销登记的是（）。A.土地抵押权已到期但债权未清偿B.人民法院生效判决撤销原登记C.权利人名称发生变更D.土地用途由工业调整为科研答案：B5.代理人代为申请宅基地使用权登记时，发现农户提交的批准文件为1988年《农村居民建房用地许可证》，且未换发新版证书。代理人应建议委托人优先完成的环节是（）。A.申请换发新版批准文件B.直接申请登记并备注旧证号C.申请规划核实D.申请权籍调查答案：A6.土地登记资料查询时，下列主体中无权查询原始登记资料的是（）。A.权利人本人B.权利人的诉讼代理人C.具有利害关系的购房人D.社会普通公众答案：D7.某宗土地存在查封登记，现法院送达解除查封裁定，代理人持裁定与协助执行通知书申请注销查封登记。登记机构受理后，应在登记簿上记载的事项为（）。A.注销查封登记并备注“依据××法院裁定”B.仅注销查封登记，无需备注C.直接办理转移登记D.办理解封并同时办理抵押注销答案：A8.下列关于“地役权登记”的表述，正确的是（）。A.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人B.地役权登记必须双方共同申请C.地役权期限可以超过供役地剩余使用年限D.地役权登记需缴纳契税答案：A9.代理人接受委托办理抵押登记，发现土地存在预告抵押。此时，正确的处理顺序是（）。A.直接申请正式抵押登记，预告抵押自动失效B.先注销预告抵押，再申请正式抵押C.将预告抵押转为正式抵押，无需注销D.由银行出具书面承诺后，直接办理正式抵押答案：C10.下列关于“更正登记”的表述，错误的是（）。A.登记簿记载错误可由登记机构依职权更正B.权利人发现姓名错误可单方申请更正C.涉及权利归属内容的更正，需双方共同申请D.更正登记需重新发证答案：D11.土地登记代理人执业制度最早建立的直接依据是（）。A.《物权法》B.《土地登记办法》C.《不动产登记暂行条例》D.《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》答案：D12.下列关于“权属来源材料”的表述，属于“人民政府批准文件”类别的是（）。A.国有土地出让合同B.划拨决定书C.征地补偿协议D.规划条件通知书答案：B13.代理人审查发现，出让合同约定的开工日期已逾期8个月，且未办理延建手续。代理人应提示委托人面临的行政风险是（）。A.被征收土地闲置费B.被收回土地使用权C.被罚款后限期开工D.被暂停拿地资格答案：B14.下列关于“登记簿”的表述，符合《不动产登记簿样式》规范的是（）。A.登记簿可采用电子介质，也可采用纸质介质B.电子登记簿以PDF文件为准C.纸质登记簿保存期限30年D.登记簿由代理人签字确认答案：A15.代理人代为申请国有建设用地使用权转移登记，需提交的“完税或减免税凭证”由下列哪一机关出具（）。A.自然资源主管部门B.税务部门C.财政部门D.住建部门答案：B16.下列关于“预告登记”的表述，正确的是（）。A.预告登记后，债权消灭即可单方申请注销B.预告登记有效期为1年C.预告登记可以对抗法院查封D.预告登记无需提交合同备案证明答案：A17.某宗土地设立最高额抵押权，代理人办理登记时应选择的登记类型是（）。A.一般抵押权首次登记B.最高额抵押权首次登记C.抵押权变更登记D.抵押权转移登记答案：B18.下列关于“权籍调查”的表述，错误的是（）。A.权籍调查成果包括宗地图和界址点坐标B.调查成果需经委托人、相邻人签字确认C.调查成果有效期为2年D.调查成果是登记的必要材料答案：C19.代理人发现登记机构将土地用途“商务金融”误登为“住宅”，拟申请更正。下列材料中无须提交的是（）。A.身份证明B.原不动产权证书C.规划条件变更批复D.出让合同答案：C20.下列关于“登记机构赔偿责任”的表述，符合《民法典》规定的是（）。A.登记错误造成损害的，登记机构承担无过错责任B.登记机构赔偿后不得追偿C.代理人过错导致登记错误，登记机构免责D.登记机构仅对直接损失承担赔偿责任答案：A二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.土地登记代理人在执业过程中应当履行的义务包括（）。A.保守委托人商业秘密B.按照标准收取费用并出具合法票据C.接受行业协会自律检查D.以个人名义签订委托合同E.对登记结果承担终身保证责任答案：A、B、C22.下列情形中，应当办理抵押权注销登记的有（）。A.主债权诉讼时效届满B.抵押权人放弃抵押权C.抵押权已实现D.抵押合同被法院确认无效E.抵押人申请注销答案：B、C、D23.代理人办理宅基地使用权首次登记时，应重点审查的内容包括（）。A.是否符合“一户一宅”B.宅基地面积是否超标C.是否已缴纳土地出让金D.房屋是否已竣工验收E.是否经村民小组同意答案：A、B、E24.下列关于“登记申请材料”的表述，符合《不动产登记操作规范》的有（）。A.外文材料应附中文译本B.复印件须注明“与原件一致”并签字C.身份证明材料可永久使用D.法人申请需提供营业执照副本复印件E.授权委托书可事后补交答案：A、B、D25.下列关于“查封登记”的表述，正确的有（）。A.查封期限最长不得超过3年B.轮候查封无需登记C.查封登记自记载于登记簿时生效D.查封登记可以依职权注销E.查封登记不得对抗善意取得答案：A、C26.代理人协助办理国有建设用地使用权转让登记，需核验的税费缴纳情况包括（）。A.土地增值税B.契税C.印花税D.城市维护建设税E.教育费附加答案：A、B、C27.下列关于“地役权合同”的表述，符合《民法典》要求的有（）。A.应采用书面形式B.可约定有偿或无偿C.期限不得超过土地承包经营权剩余期限D.未经登记合同无效E.可约定地役权不可转让答案：A、B、C、E28.下列关于“登记程序”的表述，属于“受理”环节应当完成的工作有（）。A.查验身份证明B.核对申请材料是否齐全C.出具受理凭证D.进行公告E.核定税费答案：A、B、C29.代理人发现登记簿记载的面积与实测报告相差3%，下列处理方式中合法的有（）。A.申请更正登记B.申请异议登记C.提起行政诉讼D.要求测绘单位重新测绘E.直接修改登记簿答案：A、B、C、D30.下列关于“集体土地所有权登记”的表述，正确的有（）。A.属于首次登记情形B.登记主体为村集体经济组织C.需经村民小组会议三分之二以上同意D.登记完成后发放不动产权证书E.登记资料应当公开供公众查询答案：A、B、D三、填空题（每空1分，共15分）31.土地登记代理人应当妥善保管委托合同、权属来源材料等档案，保存期限不得少于（5）年。32.不动产登记簿以（宗地）为单位编成，实行（一宗一簿）原则。33.代理人发现登记事项涉及国家秘密的，应当按照国家保密规定办理，查询人需提交（县级）以上保密部门出具的批准文件。34.查封登记注销后，登记机构应当在（5）个工作日内将注销信息反馈给执行法院。35.地役权登记需提交的地役权合同中必须载明（利用目的）、（利用方法）、（费用及其支付方式）等条款。36.国有建设用地使用权转让时，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的（25%）以上方可转让。37.登记机构自受理登记申请之日起，应当在（3）个工作日内办结，公告时间不计入该时限。38.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经（当事人）同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。39.宅基地使用权登记完成后，登记机构应当在（15）个工作日内向权利人发放不动产权证书。40.代理人违反《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，以不正当手段取得资格证书的，由（自然资源部）撤销其资格。四、简答题（共5题，每题8分，共40分）41.简述土地登记代理人在接受委托前应当对委托人进行的主要风险告知事项。答案要点：（1）权属来源是否合法、完整；（2）是否存在查封、抵押、异议等限制情形；（3）税费缴纳是否足额，是否存在欠税；（4）规划条件是否满足，是否涉嫌闲置；（5）申请材料真实性由委托人负责，虚假材料可能导致登记被撤销并承担法律责任；（6）登记时限受公告、权籍调查等影响存在不确定性；（7）代理费用标准及支付方式；（8）登记结果以登记机构最终审核为准，代理人不对登记结果作绝对保证。42.简述办理国有建设用地使用权首次登记的一般流程。答案要点：（1）权籍调查：测绘单位开展地籍调查，形成宗地图、界址坐标、面积等成果；（2）材料准备：出让合同或划拨决定书、土地出让金或划拨价款缴纳凭证、税费缴纳凭证、身份证明、权籍调查成果等；（3）申请：由权利人或其代理人向登记机构提交申请；（4）受理：登记机构查验材料，出具受理凭证；（5）审核：核对权属来源、规划条件、税费、面积、用途等；（6）公告：涉及集体土地征收、划拨等情形的依法公告；（7）登簿：审核无误后记载于登记簿；（8）发证：向权利人发放不动产权证书。43.简述更正登记与异议登记的区别。答案要点：（1）启动原因：更正登记针对登记簿记载错误；异议登记针对登记簿记载与真实权利状态不符且无法立即证明；（2）申请人：更正登记可由权利人、登记机构或利害关系人申请；异议登记只能由利害关系人申请；（3）证明材料：更正登记需证明登记确有错误；异议登记只需提供初步权利证明；（4）时限：更正登记无固定时限；异议登记需在15日内起诉，否则失效；（5）法律效力：更正登记直接改变登记簿；异议登记仅起警示作用，不直接变动登记簿；（6）费用：更正登记免费；异议登记需缴纳登记费。44.简述最高额抵押权确定登记的情形及所需材料。答案要点：情形：（1）约定的债权确定期间届满；（2）新的债权不可能发生；（3）抵押权人知道或应当知道抵押财产被查封、扣押；（4）债务人、抵押人被宣告破产或被撤销；（5）法律规定的其他情形。材料：（1）登记申请书；（2）身份证明；（3）不动产权证书；（4）最高额抵押权合同；（5）债权确定证明材料，如法院查封裁定、破产裁定、债权确认协议等；（6）其他必要材料。45.简述登记机构在办理宅基地使用权登记时，对“一户一宅”政策的审查要点。答案要点：（1）核查户籍登记，确认申请人是否为本集体经济组织成员；（2）核查家庭成员名下是否已登记宅基地，防止重复登记；（3）核查分户情况，确认是否已依法分户并取得新户号；（4）对因继承、赠与等取得多处宅基地的，只能确权登记一处，其余标注“超占”或“暂不予登记”；（5）对1999年1月1日前历史形成的超占面积，在登记簿和证书“附记”栏注明：超过标准部分不予确权，遇拆迁不予补偿；（6）对非本集体成员购买宅基地的，不予受理登记并告知法律风险。五、应用题（共3题，共55分）46.计算分析题（18分）甲公司于2015年6月以出让方式取得一宗工业用地，面积20000平方米，出让年限50年，出让金总额4000万元，约定容积率≥1.0，开工时间为2016年6月前。2023年6月，甲公司因资金链断裂拟转让该宗地，经评估：（1）已投资额（不含土地出让金）为人民币9000万元；（2）已建成厂房建筑面积18000平方米；（3）登记簿记载无抵押、查封；（4）当地工业用地最低转让价标准为320元/平方米；（5）土地增值税按增值额30%征收；（6）契税税率3%；（7）登记费550元。问题：（1）判断该宗地是否具备转让条件并说明依据；（4分）（2）计算转让方需缴纳的土地增值税；（6分）（3）计算受让方需缴纳的契税及登记费合计；（3分）（4）列出代理人在协助办理转移登记时应重点核验的部门文件清单。（5分）答案：（1）具备转让条件。依据：《城市房地产管理法》第39条，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的25%以上。已投资额9000万元，出让金4000万元，总投资额13000万元，已投资占比69.2%，高于25%。（2）土地增值税：转让收入=20000平方米×320元/平方米=640万元；扣除项目：出让金4000万元+已投资9000万元=13000万元；增值额=640–13000=–12360万元，为负值，无增值，应纳土地增值税为0元。（3）受让方契税=640万元×3%=19.2万元；登记费550元；合计19.255万元。（4）核验文件清单：1.国有建设用地使用权出让合同及补充协议；2.出让金、税费缴纳凭证；3.投资强度证明（住建或工信部门出具）；4.规划条件核实意见；5.无抵押、查封查询结果；6.转让双方身份证明材料；7.土地增值税完税或零申报证明；8.契税完税证明；9.权籍调查成果（面积、界址复核）；10.工业项目转让准入意见（园区管委会）。47.综合分析题（20分）A村集体经济组织于2010年取得集体土地所有权证，面积3000亩。2021年，该村与B旅游公司签订《土地使用权入股合作协议》，约定：（1）A村以其中500亩集体经营性建设用地使用权作价入股，占股30%；（2）B公司负责开发建设民宿集群，运营期40年；（3）A村承诺在2022年12月前完成“集体土地所有权→集体经营性建设用地使用权”的首次登记，并转移登记至双方成立的项目公司C名下；（4）如未能按期完成登记，B公司有权解除合同并要求双倍返还已投入前期费用。2023年1月，B公司以A村未办理登记为由起诉解除合同。A村委托土地登记代理人李某代理应诉。问题：（1）指出A村未完成登记可能存在的法律障碍；（6分）（2）代理人李某在应诉中可提出的主要抗辩理由；（6分）（3）若法院判令A村承担违约责任，李某作为代理人应如何防范执业风险；（4分）（4）简述本案对同类集体土地入股项目的启示。（4分）答案：（1）法律障碍：1.未履行村民会议三分之二以上同意程序；2.未报县级人民政府批准；3.未进行集体经营性建设用地入市试点，当地无实施细则；4.500亩超出省级规定的单次入市上限；5.未补缴土地增值收益调节金；6.未开展权籍调查，缺少界址、面积成果。（2）抗辩理由：1.合同签订时国家层面试点政策尚未覆盖该村，属不可抗力；2.B公司明知土地性质仍签约，存在过错；3.已投入前期费用证据不足，违约金过高请求调整；4.已积极履行报批、测绘、村民表决等义务，仅因政府审批延迟；5.合同未明确登记完成的具体标准，属约定不明；6.可请求法院酌情减少赔偿金额并允许继续履行。（3）防范执业风险：1.将政策风险书面告知委托人并留存回执；2.在委托合同中约定政策未获批时免责条款；3.建议委托人投保职业责任保险；4.对政府审批节点进行书面催告并保存送达回证，证明已尽勤勉义务。（4）启示：1.签约前须完成政策可行性论证；2.将“取得政府批准”设为生效条件；3.明确约定政策变化导致无法登记时的责任分担；4.建立政府、集体、投资方三方协调机制，缩短审批周期。48.