房地产项目商务管理

房地产项目商务管理

1)术语定义

I)目标成本

指公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，综合预期售价和目标

利润等因素进行预先确定，最终通过努力所要实现的成本指标。它是成

本执行过程中检查、控制、预警以及考核的主要依据。

2)动态成本

指项目过程中通过前期设定的目标成本与合约规划来管控合同(非合

同)的订立、变更、付款、结算，先策后控。并通过动态成本回顾来监

控动态成本的实时数据，做到提前预防纠正，避免成本超支事后爆发，

以达到成本管控的目的。

3)合约规划

指在项目的方案版目标成本设计阶段，对于项目全生命周期内可能发生

的所有合同和金额所进行的策划预计，随着目标成本的制定过程渐进明

晰，在项目目标成本基础上进行分解，合约规划金额中包含预估合同

金额与预估合同暂定金额(指当前阶段因图纸或其他原因造成成本不明

确且未来确定发生的成本)另将不可预见费放置对应科•目余量中，不包

含在合约规划内。

4)招标采购

指采购方作为招标方，事先提出采购的条件和要求，根据招标内容选择

适当的招标方式选择单位参加投标，然后按照公司规定的程序和标准-

次性的从中择优选择合作对象，并与提出最优的投标方签订协议的过程

O

5)工程设计类变更

指在合同执行过程中，根据合同的约定对施工程序、工程数量，质量

要求及标准笔做出的变更。

6)工程款支付

指我司按照与承供商所签订合同约定和我司工程结算办法的规定，向

承供商支付经审核后的工程款。

7)工程结算

指按照合同规定的内容全部完成，经验收合格，并符合合同要求，进

行的最终工程款结算。

8)承供商

指有一定生产能力、设计能力、技术装备、流动资金和材料供应能力，具

有承包工程建设任务或设计任务的营业资格，在建筑和设计巾场中能

够按照业主的要求，提供不同形态的建筑产品和设计，并获得工程价

款的建筑或设计业企业。

2)职责权限

•管理职责

表2-1成本管理的管理职责

序号管理职责局总地产公区域公项目公

部司司司

1工程变更管理-77

1

2工程款支付管-77

理

1

3工程结算管理-q7

1

---7

4承供商管理---7

-V

5工程变更管理-qq

审批权限

表2-2商务管理的审批权限

序管理

细分事项局总地产公区域公项目公

号决

策事部司司司

项

工程工程进度产值管理--商管部-

1款支年度资金计划审批及总经办

---

付管月公

理度工程款支付管理会

工程总经办

2工程变更管理---

变公

更管会

理

工程工程结算计划管理--总经理-

3

结算工程结算管理-总经理--

管理

承供

4承供商评价管理-商管部--

商

管理

区域公司工程管理部对变更必工程变区域公司

2审核

要性及变更做法审核更工

流程发程管理部

起

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

号求n

后7日

内

区域公司商务管理部根据变更

资料进行审核，并判断变更是

否在目标成本范围内，

审核并判断如变更是在口标成本范围内，工程变工程变更

区域公司

3是否在目标则成本不变，由区域公司总经更流程核价臬工

商务管

成本范围内理审批后报地产公司备案；发起后租梗台账

理部

如变更是在目标成本范围外，10日内

则需报区域公司总经理办公会

审

核

对目标成本范围内变更进行审区域公司

4审批3日内-

批总

经理

对目标成本范围外变更进行审区域公司

5审核3日内-

核，并报地产公司审批总

经理

地产公司

审批地产公司对变更进行审批日内-

63总

经理

地产公司审批后，区域公司商

目标成本、区域公司

7务管理部发起目标成本、合约1日内-

约规划调商务管

规戈U

整合理部

调整流程

由区域公司商务管理部将确

地产公司

8备案定的目标成本上报地产公司1日内-

商务管

商务

理部

管理部备案

工程变更完工确认管理

(1)流程说明

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

a求门

变更审

下发工程指根据变更审批意见，向承包单项目公司《工程变

1批

令单位下发工程变更指令单工程管更指令

流程完

理部单》

成后2

日内

对工程变更内容进行完工确认单项工

项目公司《工程变

2工程完工确,编制工程变更完工确认单，程完工

工程管更完工确认

认并报后7

区域公司商务管理部审核日内理部单》

区域公司商务管理部审核工程工程变

变更验收内容，对审批版与完更完工区域公司

3审核-

工确认版变更有差异部分审核确认单商务管

确提交后理部

认3日

内

审

通

核区域公司《工程变

4登录变更台审核确认后录入工程变更台账过

日商更

账后1

内务管理部台账》

4)工程产值报送及月度工程款支付管理

1管理流程

流程名称流程编号主控部门

工程产值报送及月度工程款支付管理流程MS02.05-L05040I区域公司商多管理有

流程说明

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

号

求门

签署工程形象进度，并向区域工程形象

T程进度产公司商务管理部报送进度每项目公司进度单、

1

值报送产值资料•，区域公司商务管理日工程管工程进度

部审核编前理部产值月

制工程进度审核表度送审报

表

根据报送资料审核进度产值，

经审核编制编制工程进度审核表，并用工阴1区域公司工程进度

2

工程进度审程进度审核表编制月度资日商务管审核

核表金支付计前理部表

戈IJ

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

a求门

以各项目工程进度产值为依据

，宙核工程管理部与设计管

理部提报的支付计划，结分财

月度资金支区域公司月度资金

3务资金部的付款情况以及3日

付计划拟商务管支付计划

年度资金计划编辑月度资金

稿理部初稿

支付计划初稿。编制完成后

召开区域公司专题

会审批

召集相关部门（项目公司领

导层、区域公司财务资金部、

区域公司领导层）召开专题会

审批月度资金支付计戈h月度

资金计划必须根据年度资金

计划当月限额、合同付款方

区域公司月度资金

4判断，审核式以及以收定支三个原则，进2日内

商务管支付计

行审核：

理部划

如月进度工程款符合以上

三个原则，则由区域公司专题

会审核后执行：

如月进度工程款不符合以

上三个原则，则需上报地产公

司进行

审核、审批

符合原则,召集区域公司

领导层、区域公司财务资金部

区域公司

5审核召开题会进行审核，审核通过-

专题

后由参会部门进行会签，上报会

区域公司总

经理审批

对月度资金支付计划进行审批

区域公司《月度资

6审批，并签署意见后由相关部门

总经金支付计

编制7日

理划》

支付申请内

不符合原则，地产公司商务管

理部按已审批确定的年度

资金计划和已签订合同的

付款方式两个原则进行审核

地产公司《月度资

7审批*

专题金支付计

地产公司财务资金部按以

会划》

收定支原则进行审核；

审核后上报地产公司开专题会

9

审核后下发区域公司商务

管理部执行

月度资

按照审批后的月进度款进项目公司

执行、僦及付金计划《工程款

8行工程款支付，并编制支付申/区域公

申请审批完支付申

请。上报区域公司财务资金部司商务管

颇7请》

审批理部

日内

对支付计划进行审批，审批后收到支区域公司《工程款

9审批

由付财支

项目公司财务资金部进行支付申请后务资金付申请》

7部

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

a求门

日内

款项支

区域公司总经理审批后，区域区域公司

10支付付当月-

公司财务资金部进行款项支付财务资

内完

金部

成

5）工程结算计划及结算审批管理

（1）管理流程

（2）流程说明

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

号求门

根据项目完成情况，编制工程工程完

《项目工

1编制结算计结算计划表，并报区域公司商工项目公

程结算计划

划务管10个司

表》

理部审核工作

日内

根据工程完工情况，对结算计区域公司

2审核7日内

划商

进行审核务管理部

收到工

工程结算计划表由区域公司区域公司

3审批程结算

总经理审批后总经

计划

理

表15日

内

根据审批的结算计划，催办承根据结

执行项目公

4包算

司

单位提交结算资料计划时

间

收集结算资料

收集并报送结算资料，并判断根据结《结算资

5，判断是否在项目公

该结算是否在计划内算计划料套表

结司

时间》

算计划内

《分析说

判定结算不在结算计划内，则

分析删M缄收到结明书、工程

6须对该结算说明情况，修改结项目公

结算计划算后3结算计划

算计划，并发起报审流程司

日内表（修

改》

劭审、复审

根据结算资料审核结算，并判根据结区域公司结算板工g

7审核

断结算是否在目标成本内算计划商务管造价协议

时间理部清

单》

审核结算后，判断结算是否在

目标成本内，如在目标成本内

判断是否在根据结区域公司

8则报区域公司总经理审核，如-

目标成本算计划商务管

在目标成本外则报区域公司总

内时间理部

经理审

核后报地产公司审核

结算在目标成本内，由区域公根据结区域公司

审批-

9司算总

总经理进行审批计划时经理

间

结算在FI标成本外则报区域公

根据结区域公司

1()审核司总经理审核后，需报地产公-

算计划总经

司

审批时间理

区域公司总经理审核后，报地根据结地产公司

审批-

11产算总

公司审核计划时经理

间

结算审批完成后，区域公司商《竣工结

签订竣工结务管埋部主持与承包单位签订根据结区域公司算造价协

12

算造价协议竣工结算造价协议清单，并报算计划商务管议清的工

清单地产时间理部

公司备案、核查台账》

签订竣工结算造价协议清单后

地产公司

13备案、核查报地产公司商务管理部备案、1口内-

商务管

核杳

理部

6)承供商管理

•承供商进场、退场管理

（1）工作要求

表6」承供商进场、退场管理

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

号

求n

项目函司工程技术部收到

承供商签订同或《定标通知

发送工作项目公司

1书》，根据现场实际施工需-

联系函工程技术

要向承供商发送工作联系函，

部

通知承供商

进场

承供商收到工作联系函后，根

2提供相关资据工作联系函时间要求提供人-承供商-

料员、

公司资质及人员组织架构1

审核资料审核承供商提供资料，资料合项目公司

3-

并通格

知承供商进后进行备案并通知承供商进场程技术部

场

工程施工完成后，承供商施工

工作通过政府验收（如有）及项目公司

4承供商退场--

项目公司工程计划部、项目公工程技术

司物业部

管理部验收4格后，承供商退

场

承供商考核管理

（1）工作说明

依据承供商合同条款中进度、质量、安全等条款的规定，项目公司工程

技术部对承供商进行考核，按合同约定进行奖惩。

在施工过程中，项目公司工程技术部向承供商发工作联系函，对进度、质

量、安全等工作进行规定，未达到要求或在规定时间内未完成对承供

商进行经济处罚并要求整改。

承供商评价管理

（1）管理流程

(2)流程说明

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

号

求□

根据本年度的招标采购情况

与在建工程进度情况，收集汇区域公司年度合作

1信息收集整7口内

总本年度合作承供商，并提交商务管理承供商名

理

给相关部单

部门进行评分

由相区域公司商务管理部牵头

项目公司

，组织相关部门（项目公司工

工程管理

程管理部、区域公司工程管理

部/区域承供商履

部、区域公司设计管理部等）

收到资公司工程约评价表

2评分共同对年度合作承供商名单中

料后管理部/

承供商的合同履约能力、工作(MS

日区域公司

配合度、施工设计成果的质量1-3O2.O5-BO5

设计管理07

等要素进行评分，评分完成后

部/区域03)

上报分管领导

公司商务

审批

管理部

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

a求门

由区域公司商务管理部/设计

承供商履

管理部/工程管理部分管领导

区域公司约评价表

3审批分别对各自部门的意见表进1-2日

分管领导(MS

行审批并签署意见，审批完成内

02.05-B05

后由区域

07

公司商务管理部进行汇总分析

03)

对相关部门的评分进行分析汇承供商履

总分析，将承供商分为不合格区域公司约评价表

4汇总分析3日

、合格、优秀三类，并更新上商务管理

内(MS

报承部02.05-B05

供商履约评价表07

03)

将汇总分析更新后的承供商承供商履

更新上报承履约评价表上报至地产公司区域公司约评价表

51日

供商履约评商务管埋部，地产公司商务管埋商务管埋

内(MS

价表部将部02.05-B05

对承供商履约评价表进行审批07

03)

将对履约评价表中的优质承收到承承供商履

供商、不合格承供商进行复核供商履地产公司约评价表

6审批

,审批通过后按照履约评价表约评价商务管理(MS

更新砺7部02.05-B05

承供商库日内07

03)

按照承供商履约评价表更新

更新承供商承供商库,并将更新后的承供商地产公司

71日承供商库

库并归档库进行归档，下发区域公司商务商务管理

内

下发管部

理部

7)其他相关工作

项目公司负责对公司目标成本、合约规划、动态成本、招采计划等编

制工作提供配合，如项目公司工程技术管理部、前期开发部为目标成

本、合约规划等编制提供项目地块红线内外情况、政府规划要点信息、

临水临电情况等；项目公司工程技术管理部为项目招标计划的编制提

供项R工期计划等；项目工资相关部门参加相关合同议标工作等等。

8)表单、模板