2026年房地产财务做账实操试题及答案

2026年房地产财务做账实操试题及答案甲房地产开发有限公司为增值税一般纳税人，开发A住宅项目适用一般计税方法计税，增值税税率9%，城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加征收率2%，土地增值税预征率2%，企业所得税销售未完工产品预计毛利率15%，企业所得税税率25%。该公司2026年发生如下经济业务，请逐笔完成账务处理，并完成期末结转相关操作：1.2026年2月，甲公司通过公开招拍挂取得A项目建设用地，支付土地出让金12000万元，取得财政部监制的财政票据；另缴纳契税360万元，耕地占用税500万元，支付土地过户手续费20万元，所有款项均已通过银行存款支付。2.2026年3月，支付A项目前期工程款项，含规划设计费200万元、地质勘察费80万元、场地三通一平费用120万元，取得增值税专用发票，注明增值税进项税额合计24万元，所有款项已通过银行存款支付。3.2026年6月，A项目主体工程施工单位申报当期已完工程量，含税进度款合计5450万元，甲公司此前已向该施工单位预付工程款500万元，本次扣除预付工程款后支付剩余款项，施工单位开具全额增值税专用发票，注明进项税额450万元。4.2026年9月，A项目取得商品房预售许可证，当月全部房源预售完毕，累计收到含税预售房款21800万元，所有款项已存入银行，按规定向税务机关预缴所有相关税费。5.2026年10月，支付A项目推广广告费合计106万元，取得增值税专用发票，注明进项税额6万元；建造临时售楼处发生建造及装修费用合计218万元，取得增值税专用发票，注明进项税额18万元，所有款项均已通过银行存款支付，月末结转开发间接费用。6.2026年12月，A项目完成竣工备案，全部房屋交付业主，已知A项目总可售建筑面积与已售建筑面积一致，全部开发成本（不含土地价款抵减销项调整额）合计不含税金额18000万元，允许在计算增值税时抵减销项税额的土地价款总额为12380万元，请完成完工收入结转、成本结转、增值税结转、税费计提与清算相关账务处理。1.业务1账务处理：房地产开发企业取得开发用地发生的土地出让金、契税、耕地占用税、过户手续费均计入开发成本-土地征用及拆迁补偿费，分录如下：借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金120000000开发成本-土地征用及拆迁补偿费-契税3600000开发成本-土地征用及拆迁补偿费-耕地占用税5000000开发成本-土地征用及拆迁补偿费-过户手续费200000贷：银行存款1290800002.业务2账务处理：项目前期规划、勘察、三通一平费用计入开发成本-前期工程费，分录如下：借：开发成本-前期工程费-规划设计费2000000开发成本-前期工程费-地质勘察费800000开发成本-前期工程费-三通一平费1200000应交税费-应交增值税（进项税额）240000贷：银行存款42400003.业务3账务处理：主体工程支出计入开发成本-建筑安装工程费，扣回预付工程款冲减预付账款，分录如下：借：开发成本-建筑安装工程费-主体工程50000000应交税费-应交增值税（进项税额）4500000贷：预付账款-XX施工单位5000000银行存款495000004.业务4账务处理：（1）收到预售房款借：银行存款218000000贷：预收账款-购房业主218000000（2）计算预缴税费：不含税预售收入=218000000÷(1+9%)=200000000元预缴增值税=200000000×3%=6000000元预缴城市维护建设税=6000000×7%=420000元预缴教育费附加=6000000×3%=180000元预缴地方教育附加=6000000×2%=120000元预缴土地增值税=200000000×2%=4000000元预计毛利额=200000000×15%=30000000元预缴企业所得税=30000000×25%=7500000元（3）预缴税费分录：借：应交税费-预交增值税6000000应交税费-应交城市维护建设税420000应交税费-应交教育费附加180000应交税费-应交地方教育附加120000应交税费-应交土地增值税4000000应交税费-应交企业所得税7500000贷：银行存款182200005.业务5账务处理：广告费属于销售费用，项目临时营销设施建造费计入开发间接费用，月末结转至开发成本，分录如下：借：销售费用-广告费1000000开发间接费用-营销设施建造费2000000应交税费-应交增值税（进项税额）240000贷：银行存款3240000月末结转开发间接费用：借：开发成本-开发间接费用2000000贷：开发间接费用-营销设施建造费20000006.业务6账务处理：（1）结转完工销售收入，确认销项税额：借：预收账款-购房业主218000000贷：主营业务收入200000000应交税费-应交增值税（销项税额）18000000（2）抵减土地价款对应的销项税额：允许抵减的销项税额=123800000÷(1+9%)×9%=10200000元借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）10200000贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费10200000（3）结转开发产品与主营业务成本：调整后总开发成本=180000000-10200000=169800000元借：开发产品-A项目169800000贷：开发成本-各明细科目169800000借：主营业务成本169800000贷：开发产品-A项目169800000（4）结转本期增值税：本期累计进项税额=240000+4500000+240000=4980000元借：应交税费-应交增值税（销项税额）18000000贷：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）10200000应交税费-应交增值税（进项税额）4980000应交税费-未交增值税2820000结转预缴增值税：借：应交税费-未交增值税6000000贷：应交税费-预交增值税6000000结转后“应交税费-未交增值税”科目借方余额3180000元，为留抵税额，无需额外处理。（5）计提税金及附加：本项目实际应缴纳增值税为0，留抵税额无需纳税，本期确认收入对应税金及附加为已经预缴的附加税费，分录如下：借：税金及附加720000贷：应交税费-应交城市维护建设税420000应交税费-应交教育费附加180000应交税费-应交地方教育附加120000（6）土地增值税清算处理：本项目土地增值税清算计算：扣除项目合计=（总土地成本+总开发成本-土地价款抵减销项）×(1+10%开发费用+20%加计扣除)+附加税费=(123800000+56200000-10200000)×1.3+720000=169800000×1.3+720000=220740000+720000=221460000元，不含税销售收入=200000000元，增值额=200000000-221460000=-21460000元，无需缴纳土地增值税，已预缴的4000000元土地增值税可申请退税，分录如下：借：其他应收款-应收税务机关退土地增值税款4000000贷：应交税费-应交土地增值税4000000（7）企业所得税处理：本项目总利润=主营业务收入-主营业务成本-税金及附加-销售费用=200000000-169800000-720000-1000000