长沙房地产市场分析(2024年)

长沙房地产市场分析

1.需求分析

1.1人口、家庭和人口统计特征

据2000年第5次人口普查数据：湖南省总人口6440.57万。其中，0-14岁的人口为

1427.51万人，占22.17%；15-64岁的人口为4543.18万人，占70.54%；65岁及以上的人

口为469.38万人，占7.29%。同1990年第四次人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了

5.80个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.69个百分点。又据湖南省统计局公报，

2024年末,湖南省总人口为6595.85万人,比上年末增加33.8万人，增长比例为（）.5%。

长沙市2000年人口总人口613万，人口年龄构成见表1。

表L长沙市2000年人口年龄构成

人口数量（人）占总人口的百分比（%）

总人口6132719inn

0—14岁105844817.24

15-64岁459946274.93

65岁及以上4808097.83

资料来源：根据《长沙市20CO年人口普查资料》整理

2000年长沙市劳动适龄人口（男16—59岁，女16—54岁）共4157313人，占总人口

的67.72%,据有关部门估计，长沙市将来劳动年龄人口年龄构成基本属于年轻型。

2024年末全省65岁及以上老年人口为556.92万人，占全省总人口的比重为8.36%,

比上年提高0.31个百分点，超过国际公认的7%老龄化社会标准，我省事实上己进入老龄

化社会。

2000年第五次人口普查数据显示，长沙市家庭户为170.59万户，比1990年第四次人

口普查增加了24.76万户，增长16.98%,平均每年增长1.53%；家庭户人口为546.33万人,

占总人口的比重为88.99%,家庭户平均规模为3.20人，比1990年的3.59人削减了0.39

人。从家庭户规模看，三人户比例最高，占家庭户总数的31.93%,其余依次为四人户、二

人户、一人户、五人及以上户，分别为21.55%、20.17%、10.31%、16.04%。与1990年第

四次人口普查相比，一人户、二人户和三人户比重分别提高1.78个百分点、6.06个百分

点和6.13个百分点，四人及以上户家庭比重都有不同程度的下降，其中四人户和五人户降

幅较大，分别为5.73个百分点和4.20个百分点。1990年长沙市四人户比例最高，二人户

和三人户只占家庭户的39.91%。经过十年的变更，2000年比例最高的变成了三人户，二

人户和三人户已占到家庭户的52.10%,比1990年增加了12.19个百分点，反映出十年间

随着社会和经济的发展，居住环境的改善，生活质量的不断提高，长沙市的家庭户正渐渐

向小规模方向转变。

依据1990年第4次人口普查，长沙市户均人口为3.59人；2000年第5次人口普查，

长沙市户均人口为3.20人（见表2）。

表2：专庭户JK依构戒状配

户数《万户》比更

户规模

2000年1990年2000年1990年

合计170.59145.83100.00100.00

一人户17.5812.4310.318.53

二人户34.4020.5720.1714.11

三人户54.4737.6331.9325.80

四人户36.7639.7321.5527.28

五人户13.1422.4911.2215.42

六人户5.868.213.445.63

七人户1.503.100.882.12

人入户0.501.040.290.71

九人户0.180.340.100.23

十人及以上户0.200.230.110.17

法科来源：£长沙市2000年第五次人口普查奕科》

C长沙市1990年第四次人口普查费科》

人口、家庭和人口统计特征如下：

1：少年儿童在减少；劳动适龄人口大增；老年人口增长快速；

2：户均人口呈下降趋势。

依据以上人口和家庭统计特征，为了满足老龄化社会的时代需求，可适量开发老年人

公寓。同时户均人口的下降有使户型面积的小型化的趋势，使得将来户型面积可能会以小

三房或“2+1”（主卧、次日卜加书房）的模式出现。

1.2收入、支付实力和购买力

据长沙市统计局对长沙200户城市居民家庭的调查结果表明：

长沙市居民收入可分为高、中、低三层，在调查中，2000年长沙市城市居民人均实际

收入为8056.32元，扣除物价上涨因素，比1990年实际增长87%,平均每年实际递增6.5%,

与此同时，居民家庭收入差距已在进一步扩大，2000年最高收入户与最低收入户人均实际

收入分别为15461元和3382元，高收入实际收入比1990年增长了1.15倍，而最低收入

户增长了41%,在调查中还发觉，中低阶层收入的居民仍占有绝大比例。

在高收入阶层以驾驭相应科技学问，具有经营头脑，擅长发展新兴产业和利用个人资

产投资的人为主，主要包括了个体户和私营业主、金融机构管理人员、房地产开发商和技

术入股者等家庭，中层收入则以工薪阶层为主，贫困阶层则以下岗职工、失业人员、停产

或半停产企业职工以及领取最低生活保障的人为主，而贫富差距呈现很大跨度C

长沙市人民政府探讨室2024年3月22日发布的《长沙发展环境报告》显示：2024年，

全市平均年工资为15895元。城市居民人均可支配收入达9933元，人均消费性支出8330

元，恩格尔系数为31.6,按世界银行对国家和地区发展水平的分类，长沙市城区居民才迈

入中等收入水平的门槛。

2024年03月31日星辰在线（://csonline）报道：据长沙市房地产交

易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为

16.10%,写字楼为40M商业用房为59.80%。

一套房子的合理价格是一个家庭年收入的6倍左右，那么依据长沙平均每套房子的合

理价格是19万左右，这个价位在长沙只能买到二手房和经济适用房，因此目前二手房市

场日益火爆也就不难说明了。据“潇湘晨报”报道，2024年5月15日，地处长沙南城的“大

众精品楼盘”华丽家族以每平方米1480元的超低价开盘，开盘当天，楼盘销售率即突破80%

（均价1850元/nf）,在星城楼市引发震撼。

假如是中高档楼席，每套房子总价定位在家庭年收入的10倍左右，即32万是比较合

理的（在长沙销售较好的楼盘如：左岸春天的套型面积120nf左右的户型、南都•西街花

园110nf左右的户型）。

1.3企业和行业的就业状况

1.3.1长沙市经济发展状况

2024年长沙市经济总量再次迈上新台阶。据初步测算，全年长沙市生产总值跨上900

亿元台阶，达到928.22亿元，按可比价格计算，同匕增长14.0%,增幅比全国快4.9个百

分点；比全省快4.4个百分点；比上年增速加快1.3个百分点，为1997年以来增长最快

的一年。在GDP中，第一产业实现增加值83.00亿元，同比增长4.8%,增幅同比提升0.8

个百分点;其次产业实现增加值393.92亿元,同比增长20.3乐增幅同比提升5.3个百分

点，其中工业实现增加值268.53亿，同比增长18.9%；第三产业实现增加值451.30亿元,

同比增长10.5乐增幅同比下降2.2个百分点。在GDP增幅中，第一、二、三次产业分别

拉动0.5、8.3、5.2个百分点。在三大需求中，投资需求拉动GDP增长9.4个百分点，对

GDP增长贡献率达67.0%；消费需求拉动GDP增长3.9个百分点，增长贡献率为27.9%；出

口拉动GDP增长0.7个百分点，增长贡献率为5.1机三次产业的比例由上年的9.7:

40.4:49.9调整为8.9:42.5:48.6。按户籍人口计算,人均GDP达15506元/人,同比增加

1759元,同比增长12.6%（以上信息由长沙统计局供应）。

1.3.2长沙市工业发展状况

2024年，我市规模工业实现工业总产值425.09亿元，首次跨上了400亿元台阶，同

比增长20.54%。规模以上工业实现工业增加值151.55亿元，同比增长19.06%。工业对GDP

增长的贡献率上升到30蛤对财政的贡献率达到70%,使我市其次产业发展对经济增长的

贡献率达到48.6%,形成二、三产业共同推动长沙经济快速增长的格局。其中高档卷烟、

电子信息、汽车、绿色家电、工程机械、新材料、精细化工、生物制药、精品纺织、食品

十大标记性工程企业2024年实现工业总产值219.96亿元，增长41.52%,比全市规模工业

平均增速高出20.98个百分点，对规模工业增长的贡献率达93.75%o全市产值过亿元的企

业由1998年的41家发展到2024年的75家,产值占规模工业的比重由1998年的62.3%

发展到2024年的71.2%。

旅游业向支柱产业发展

依据市旅游局的有关统计数据表明：长沙市旅游业正由一般产业向支柱产业发展，产

业素养全面提高，经济效益和社会效益与时俱增。2024年长沙实现旅游业总收入102.48

亿元，首次突破100亿元大关，同比增长18.3%,从1998年到2024年，长沙旅游业产

出水平大幅提高，产业地位逐步增加，总收入累计达375亿元人民币，年均增长17.6%,

成为国民经济新的增长点°

长沙旅游不仅产出水平提高，产品结构也在逐步完善，产业布局渐显优化，全市坚持

以市区一日游产品为龙头，以东西两翼旅游线路为重点，加强旅游规划指导，不断优化旅

游产业要素结构，湖湘文化、都市观光、农家文化、陶瓷文化旅游线得到进一步优化组合,

旅游市场结构也渐趋多元化，市场前景日益广袤，全市旅游市场开发以国际、国内市场并

重，国际市场逐步形成了远程、中程和近程结合的格局，并先后获得湖南省人民政府授予

的“全省旅游工作先进城市”称号和国家旅游局授予的首批“我国优秀旅游城市”称号；长沙

的63家星级宾馆、141家旅行社和近七万旅游从业人员，为长沙的社会经济发展和市民生

活质量的提高作出了巨大贡献

长沙旅游今后五年的奋斗目标是：到2024年，全市实现旅游总收入120亿元人民币，

同比增长18%,实现产业发展量的突破和质的提升；到2024年，全市旅游业各项收入均在

2024年的基础上翻一番，即国际旅游收入、国内旅游收入和旅游点、收入分别达到3.2亿美

元、206亿元人民币和232亿元人民币，基本实现把我市旅游业培育成全市国民经济支柱

产业的奋斗目标；到2024年，全市旅游总收入在2000年的基础上翻三番，实现旅游总收

入800亿元人民币，把长沙建成旅游环境美丽、旅游产品丰富、旅游市场活跃、旅游产业

发达、旅游服务优质、旅游秩序良好的国际国内闻名的旅游目的地。

2024年全市接待国内旅游者2160万人次，同比增长5.0%。国内旅游收入115.4亿元,

同比增长27.8机接待入境旅游者4.85万人次，国际旅游外汇收入0.24亿美元（注：由于

SAKS的影响，旅游业并未实现总收入120亿元人民币的目标）

1.4人口迁移与住宅需求

按政府部门规划，长沙城市将逐步向外扩张，到2024年，我市城市人口将达310万,

城区人口将比2024年增加110万人左右，城市建城区面积将达310平方公里。今后的16

年，是我市城市化较快发展的时期。不言而喻，城市人口的成倍增长，必定出现大量的“农

转非”现象，这些农夫产业工人化，住宅将成为他们的首要大计。同时伴随城市化进程的长

沙工业化进程加快又会诞生大批以学问、技能为谋生手段的城市新贵，这对长沙的商品房

市场无疑是增加了巨大的消费群。具体到2024年我市城市化进程对住房需求原委有多大。

依据我市现有经济发展水平，目前我市正处于工业化，城市化加速时期，在这一阶段，考

虑到城市人口的快速增长，旧城改造、预期居住面积的实现等因素，将对我市住宅消费存

在巨大的潜在需求。

1、城市人口数量增加对住宅需求预料

随着我市城市化进程步伐加快，农村人口进城将加速我市城市人口增长。从长沙城市

化发展来看，假如将来6年，城区人口要达到250万的规模，这就意味着在现有的基础上

长沙市城区要再吸纳50万人左右。考虑到由于城市化新增的城市居民中，有三分之一是

由于区划缘由形成的，即原地区依据区划设置转为城市，而居住于此的居民原有住宅，另

外三分之二是新进城人口，将增加对住宅的需求。依据《中华人民共和国人类住区发展报

告》关于2024年全国城镇人均运用面积达18平方米左右，折算建筑面积26平方米标准,

那么我市为解决新增加城市人口的住房问题，则2024-2025年需新增住房858万平方米（33

万人率26平方米）。平均每年需新建122万平方米住宅。

2、达到预期住房面积目标的住宅需求预料

2024年底我市城市居民人均居住建筑面积达23.6平方米，为达到2024年人均居住建

筑面积26平方米的目标，2024年—2025年间需新建住宅477万平方米［2024年底市区人

口199万人*（26-23.6平方米）］,平均每年新建住宅达68万平方米。

3、旧房屋更新改造对住宅的需求预料

目前，我市有相当一批居民还住在建国后50-60年头建的结构简陋，不成套的住宅中，

居民的生活极不便利，部分住宅也需改造。此外，还要考虑到由于市政建设和道路修建等

要拆迁的住房量，估计不适于居住的住房量以及未预料到的事故灾难造成的住宅须要量

等。由于目前尚难以对这些因素明确区分并分别进行量化的计算，所以我们采纳一个综合

折旧率来反映这些因素的影响所产生的住宅潜在需求。2024年底我市城市住宅建筑面积为

3097.4万平方米，依据3%的折旧率计算，2024-2025年共需新建住房面积达836万平方米,

平均每年需建93万平方米。

4、流淌人口对城市住宅存在较大的需求

大量的流淌人口出现是市场经济的必定产物，对推动经济增长会产生主动作用。据测

算，目前在我市的流淌人口约30万人。随着城市化进程加快，流淌人口会更多。到2024

年我市流淌人口预料达50万左右，按人平居住最低标准4平方米（建筑面积为8平方米）

计算，则须要为新增的流淌人口建立约160万平方米的租赁住房，折合每年需建设16万

平方米的租赁住房。

5、缺房户对城市住宅的需求

虽然近几年来我市城市缺房户在逐年削减，但2024年底仍旧有缺房户1.49万户，按

每户3人计算，缺房人口达4.47万人，按人平建筑面积26平方米计算，为解决缺房户住

宅问题需建住宅116万平方米。折合每年需建设13万平方米。

综合以上分析，随着我市城市化进程的加快，我市城镇居民存在巨大的住宅消费需求,

按以上五项需求预料,2024-2025年我市城市化进程加快对住宅需求总量达2184万平方米,

年均达312万平方米，若按每平方米1500元，建设这些住宅投资需328亿元投入，平均

每年对住宅投资需求达46.8亿元左右。若按近5年我市房地产开发中住宅建设投资比重

占75%的平均水平计算，年均房地产开发投资将达62.4亿元左右。（参考长沙市统计局资

料）

1.5交通方式

长沙市公用事业管理局及武汉市交通科学探讨所相关专家所作的公交规划调杳数据

显示：整个长沙市每天客运总量约121万人次。据相关统计数据，早晚上下班高峰期的客

运量占全天客运量的60%左右，即长沙早晚上下班高峰期的客流量将达到72万人次，那

么早上上班高峰期和晚上下班高峰期的客流量分别为36万人次。由此可见长沙目前的出

行方式还是以公交为主。

据国家统计局城调总队2024年对全国城市15万户居民家庭基本状况调查显示，城市

居H每万人拥有轿车114辆（《人民日报海外版》2024年06月04日第五版报道）。

2000年以来，长沙市的私家车以每月平均1000辆的速度增长，增幅仅次于北京、上

海、深圳、广州、成都等大城市（chinacars2000-10-12）,据长沙市统计局介

绍，2000年末，民用车辆拥有量达93727辆，同比上年增长19.92%；其中私人车辆已占

全部民用车辆的63.59%,增幅达20.30%。以此测算，目前长沙市私家车约10万辆。私

家车普及率约5%o

新华网北京2024年5月5日电（记者刘羊晌）我国机械工业联合会副会长张小虞

日前说，从1994年到2024年十年间，我国私人汽车总量增长了6倍。将来3~5年，随着

私家车的普及，郊区化的趋势会进一步明显。

2.供应分析

2.1现有物业面积

长沙市政府探讨室在2024年3月公布的《长沙发展环境报告》数据显示：2024年城

市人均居住建筑面积为23.6平方米，农夫人均住房面积48.4平方米。按城市常住人口199

万计算，住宅物业总建筑面积为4694.4万平方米。

2.2近期物业吸纳状况

近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。二00

三年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。2024年长沙房地产市场基本状况

如下（由长沙房地产交易管理所供应）：

1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大

2024年，长沙市共完成房地产开发投资122.56亿元,与去年同期相比增长49.84%,

长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。占固定资产投资比重的1/4强。

2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升

从商品房供应状况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬,

截止2024年11月，长沙市房屋施工面积达1106.32万竣工房屋面积443.24万而，

分别比去年同期增长32.63%和33.46%o

从商品房预售状况来看，2024年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批

准预售总建筑面积为468.82万肝，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为

381.82万m2,占商品房开发比重的81.44%,商品房供应量较为足够。

从销售状况来看，2024年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万户，成

交金额63.15亿元,分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%,商品房的有效需求

保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

从商品房销售价格来看，2024年全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比增长

3.87%,其中商品住房销售均价为2222元/nf,比去年同期增长3.29乐商品房价格在2024

年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定”

3、二手房交易放量增长，住房二级市场被激活

2024年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万而，成交金额22.27亿

元，分别比去年同期增长39.25%、78.63%和144.92虬其中，房改房成交4263套，成交

面积28.47万户,成交金额3.33亿元,分别比去年同期增长76・96乐81.57%和92.54%。

长沙市二手房交易量在60万户左右维持了五年之后，最终实现了突破，达到118万户，

增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特殊是2024

年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干看法”（市政府58号文）

的具体措施的作用下，市场被快速激活。

4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产、业供应有力保障

2024年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万行，抵押权

利价值194.20亿元,比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登

记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万门，个人住房抵押权利价值70.36亿元，

分别比去年同期增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增

幅，尤其是干脆用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数，从98年的613起至2024

年的28078起，六年间增长了45倍。消费者的消费观念发生了根本的变更，国家启动内

需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业快

速发展的有力保障。

5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长

2024年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万肝，分别比去年增长78.47%

和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万疔，比去年同期增长24.32%。2024年，虽然长

沙已基本实现“三个大变样”的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推动，新一

轮城市建设正在有序的绽开。城市房屋拆迁工作干脆拉动了房地产投资，刺激了住房的有

效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出

了较大的贡献。

6、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理

2024年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万

m2,竣工面积58.60万疔，分别比去年同期下降49.88乐28.70%和6.54双从年初起先，

长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，限制了经济适用房建设规模，经济适用

住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调

控后的20%左右，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场的

影响基本消退。

以上几个方面充分说明，2024年长沙房地产市场接着保持了快速增长的格局，各主要

指标大幅增长，房地产开发投资、房屋施工面积、商品房上市量、商品房交易量、二手房

成交量、房地产抵押贷款等指标均达到历史最高水平。

据长沙市房地产交易中心的统计数据显示，2024年一季度，长沙市共办理二手房交易

2665户，成交面积37.41万平方米，成交金额5.34亿元，分别比去年同期增长76.84%、

06.39%和261.64%。其中，房改房卜,市成交1471户、成交面积10.17万平方米、成交金

额1.27亿元，分别比去年同期增长97.72%、108.83%和124.28%。一季度二手房成交

面积比去年同期增长两倍多，交易量翻番。

2.3在建或正在筹划的项目

在建或正在筹划的项目以芙蓉区为例。

芙蓉区在建项目状况表

占地面积建筑面积均价

项目名称物业类型备注

（万niD（万皿）（元//）

五一新干线酒店式商住楼1.863400

BOBO国际小户型公寓0.1381.23200

湖南财宝中心商住0.5863800

建鸿达现代城商务公寓0.34.63800

锦华时代商住3100

青年公寓小户型公寓起价4000精装修

日出东方酒店式公寓1.62800

华盛・蓝色地标专业写字楼起价2900

百脑汇广场专业写字楼起价3500

仁和-香堤雅境中高档商品房9.518.72480

水云间联体别墅1.3123400

南都-西街花园中局档商品房9.8252800

雍景园中档商品房4.2102600

梦泽园高档住宅/别墅10.618.63100/4800

王府花园高档商品房6.4203100

芙蓉苑部分商品房20252100

长远・华樟名府商住22400

宏华花苑中档商品房3.52550

惠泽园中档商品房8.413.21770

恒业雅苑中档商品房2.91900

新桥小区经济适用房8.513.51400

合计183.8

2.4租金或售价

据长沙市房地产交易中心的统计数据显示：2024年一季度二手房成交面积比去年同期

增长两倍多，交易量翻番，二手房成交价格快速上扬，成交均价1430元/nf,同比上升约

18%。

3.住宅发展趋势

2024年年底，建设部住宅建筑技术考察团在英国、德国、挪威、瑞典、荷兰等欧洲国

家进行了学习考察，对国外住宅建筑技术水平总结如下：

3.1留意节能环保，改善住宅的舒适程度

3.1.1制定有效的节能安排和政策，取得显著成效

各国对住宅节能的特别重视，如：欧洲国家对住宅墙体的保温隔热和门窗的节能都制

定了明确的要求，建筑师必需按国家相关规定进行设计和选用材料，对人体和生态环境产

生不良影响的材料被严格禁止。同时，建筑师和建立商要考虑就近取材，如〃夹心保温节

能墙体〃是欧洲国家在低层和多层住宅中广为应用的墙体，其两侧是砌体材料，中间夹保

温隔热材料，有些还留有空气间层。依据区域的不同，外侧砌块有选择烧结砖的，也有选

择混凝土小型装饰砌块的，还有选择粉煤灰砖的，内侧砌块有选择加气混凝土的，也有选

择承重或非承重混凝土砌块的。而这一类材料的生产和运输系统都较为完善，因此普及程

度高，选购便利，大大推动了墙体的改革。这与我国新型墙体生产厂家少，分布不平衡，

运输费用高形成了显明的比照。英国等欧洲国家节能型门窗发展速度快、质量高，在我国

正在大量运用的“塑钢推拉窗”几乎被淘汰，取而代之的是断桥式塑钢窗和铝合金窗，开启

方式多为平开式和下悬式，其水密性和气密性都大大强于传统门窗。在德国，很多住宅的

外窗和阳台门都装有带保温夹层的喷塑铝合金窗帘，运用便利，色调美观。

3.1.2住宅室内空气环境质量的提高，成为住宅设计必不行少的内容

欧洲等发达国家提出可限制室内通风量的“房屋呼吸”概念，即通过对通风量的限制，

形成室内外正负压差，让簇新空气先进入主要居室，然后经过卫生间和厨房，将污浊空气

排出室外。因此在很多住宅的窗子上部、阳台门上部和外墙上都安装有不太惹眼的进风器,

这是近二十年来在发达国家推行的住宅新风系统。目前，〃房屋呼吸系统〃已席卷欧洲。在

英国MiltonKeynes的“Bloorhomes”住宅区和汉诺威的产业化住宅样板间展示厅，住宅通

过安装在室内的自平衡单户式空气置换系统，体积不大，噪声极低，每天24小时持续工

作，据说每天运行费不超过人民币0.6元。在北欧地区更留意热量回收系统，室内热量通

过通风管将各房间空气过滤收集起来，并回收其中的大部分热量，污浊的空气由设在屋顶

部的风机抽出排放。这种技术用在集合式多、高层住宅中更显优势。下图是长沙金鹰城的

圣爵菲斯的住宅新风系统中在窗子上部安装的进风器：

3.1.3利用干净能源爱护生态环境

欧洲国家有较优越的自然生态环境，各国政府为了保持自然环境不遭破坏，制定了很

多相关法律法规，同时提倡运用对环境不造成破坏的干净能源。在节约能源的同时，利用

干净能源也是欧洲国家在不断探讨的课题，如利用太阳能和风能就是其中的例子。我国太

阳能的利用主要是采纳光热转换技术，即太阳能热水器。而欧洲国家主要是采纳光电转换

技术，将光能转换为电能V英国MiltonKeynes的试验住宅中有些住宅房顶和玻璃阳光室

顶部铺设了太阳能收集板，解决住户日常用量，电力充裕时可向电网供电，太阳能不足时

可从电网输入。

3.2留意住宅的内在品质，提高住宅的综合性能

改革开放以来，我国住宅建设的步伐不断加快，尤其是住房商品化之后，无论从住宅

的建立数量、速度和质量上都取得了令世人瞩目的成果，人民的居住条件普遍得到改善，

居住环境也更加优越，工程质量也在逐年提高，尤其是近十年来，我国的集合式多层和高

层住宅的建筑。获得了长足的发展。单从多、高层住宅的形体高度、外观造型和立面色调

方面与欧洲国家相比，看不出有多大的区分，甚至国内诸多闻名小区的住宅放到欧洲去也

称得上是上乘之作。目前我国集合住宅与欧洲发达国家的差距，主要反映在内在品质上，

而内在的品质恰恰反映出一个国家的经济实力和产业现代化水平。通过对挪威新建的集合

住宅与国内北方地区的一般集合住宅做一个具体的比较，可得到以下三点启示：

3.2.1我国住宅的综合性能亟待全面提升

欧洲国家没有发布过类似日本和我国的住宅性能认定标准，但都通过各种法规的确定

来保障住宅综合性能的完善。比如，世界卫生组织曾发布过“健康住宅”的标准，1985年欧

共体理事会发布“关于技术协调和标准化的新方法决议”，依新方法决议制定的“建筑产品指

令''对建设工程提出了6项基本要求：①结构抗力与稳定。②防火平安。③卫生、健康与环

境。④运用平安。⑤噪声防护。⑥节能与保温。住宅的建设按基本要求去做，会大大提高

居住的舒适程度和延长住宅的运用寿命。当我国老百姓在购买其次套住宅或第三套住宅

时，发觉新住宅除了面积大了以外，外墙的保温效果仍旧不佳，门窗仍旧漏风漏气，用材

仍旧粗糙不实，上下水管接头仍旧生锈不止，配电叵路仍旧是4一5个，满足不了运用要

求，外门窗仍旧安装的是单层玻璃，隔不住日照，防不了噪声，屋顶和楼板仍旧出现渗水

现象……一大堆令人悲观的“质量通病”困扰着多数购房者，正是这些所谓的质量通病造成

了住宅的性能低下。按现在我国的经济实力和城市居民的实际购买力，买一套综合性能更

好的房子是不成问题的，与北欧国家瑞典相比，北京、上海、广州的生活费用都高于斯德

哥尔摩，但居住条件和住宅物理性能却远不及瑞典。我们应当清晰地意识到：我国的住宅

建设必需进入到一个快速提“质''的阶段，这是广袤老百姓的需求、市场的需求和国家经济

发展的需求。提“质”的表象集中反映在住宅的综合性能上。所以建设部应实行更有力的措

施和步骤，加速住宅性能的认定工作，运用这个“推动器''全面提升我国住宅的内在质量。

3.2.2我国住宅的部品和设备的生产质量及配置水平需不断增加

提高住宅性能的关键之一就是部品和设备的生产质量及配置水平。首先是部品和设备

的生产质量，其中包括产品的稳定性、耐久性、环保性和通用性等等。瑞典始终特别重视

住宅部品的标准化问题，1967年就制定了《住宅标准法》，并规定运用依据瑞典国家标准

制造的材料部品来建立的住宅项目能获得政府的贷款。瑞典的工业化标准和〃模数协调基

本原则〃，涉及到住宅的各部分，如浴室设备、厨房水槽、窗框、窗扇等等。在斯德哥尔

摩，考察团参观了该市最大的“IKEA”建材家居超市，看到厨柜的配置就达几十种，而且都

有具体的协作模数尺寸。在欧洲考察期间，考察团特殊留意门窗的质量和卫生器具的配置,

应当说所到之处看到的无论是铝合金窗，还是塑钢窗都做的坚固精细。像瑞典三层固定玻

璃扇中间带百叶，旁边带通风开启扇的窗子，像挪威集合住宅中的360。翻转内外两色的喷

塑铝合金隔桥窗，像德国汉堡双层中空玻璃扇和一层单层玻璃扇，既能同时开启，又能单

独开启的塑钢窗，都是第一次见到.欧洲的干生器具大多采纳类似瑞士〃吉博力〃的排水装

置，座便器水箱的配置都是3升/6升排水量，水箱封闭不易打开。在公共场所卫生间的

库便器，配有可翻下的扶手和呼叫按钎I,便利残疾人运用，有的卫牛间设置了儿童换尿布

的折叠式平台，而与卫生器具连接的上水管和阀门、暧气片的供热水管几乎都是不锈钢管

（目前，我国国内薄壁不锈钢给水管的预算价格是PP-R管的2倍，但其运用寿命与住宅

运用寿命一样长）。除此之外，室内新风系统、热量回收系统、中心吸尘系统、防火门电

磁阀限制系统和户内消防软管系统的配置都是我国国内少有的。当前，我国的住宅部品和

设备配置水平达到上述的要求是不现实的，但是长时期滞留在基本配置水平上也是行不通

的，我们要在努力提高基本配置质量的同时，开发引进生产新的住宅部品和设备，来更换

己过时的部品和设备。犹如我国发展家庭安防智能化一样，在较短时间内缩小与发达国家

的差距，并走出一条适合我国住宅小区建设的道路。

3.2.3我国的住宅必需走一次装修到位的道路

近几年来，欧洲的城市人口也有所增加，城市的住房需求靠建低层住宅是不能解决的,

因此，在很多大城市都建立了成片的多层、高层居住区，如考察团参观的伦敦港口社区、

汉堡的多层集合住宅、瑞典哥德堡市的河畔码头住宅区、挪威的集合住宅小区，这些住宅

在很多方面与我国住宅小区相类似，但内部装修不同：欧洲的集合住宅是一次装修到位才

出售的，达不到装修一次到位，住宅的性能提升和住宅部品及设备的配置水平从何谈起。

或许是居住理念上的差异，欧洲人更喜爱省时省力的享受生活。他们看重的是住房的好用

性、舒适性和设备是否完善，更喜爱通过装饰表现自己的特性，而不是大动干戈地去搞装

修。开发商交给购房者的应是一个可以完全达到运用要求的成品房，因此在设计、选材和

施工上都要考虑周全，并尽可能采纳工业化的生产方式生产和安装装修材料，避开在施工

环节出现过多的细漏，达到质量的均好。考察团在英国参观的住宅和产业化住宅样板房的

二至三层住宅的内装修也基本是“套餐”装修出售的，而不是“菜单”式的装修。建设部于2024

年发布《商品住宅一次装修到位实施导则》已近两年的时间，精装房上市的比例虽然逐年

上升，可是毛坯房仍占据较大的市场，这势必会减缓实现我国住宅产业化的速度。现在我

国不是缺少家装的材料和部品，而是没有制定相关的政策来激励开发商建立精装房，我们

有必要花大力气去变更这种局面，从政策和技术两个方面引导精装房形成将来市场的主流

产品，到那时我国的住宅及住宅产业才能实现跨越式的发展。

3.3留意社区规划，满足不同社会阶层的需求

规划与城市发展相适应

以伦敦旁边的MiltonKeynes工业城为例，这个城市于1967年建立，1992年完成土

地的开发和基础建设，目前有500多家公司进入。新的就业机会促进了人口的聚集，再加

上很多在伦敦工作的人也住在这里，坐火车上班只需45分钟的时间。这样就须要建设更

多的住宅，现阶段规划设计限制在1公顷土地上建27幢独立住宅，中期规划1公顷土地

上建35幢独立住宅，远期规划1公顷土地上建50幢独立住宅（阿姆斯特丹与意大利1公

顷土地上建80—100幢独立住宅）。在充分发挥土地运用率的同时，规划设计充分考虑工

业区和住宅区的合理分布，尽可能削减私人车流的往复路途，缩短上下班的时间。另外，

考虑到有20%的人如学生不能开车上学或工作，必需设计公共交通路途，让公共交通到达

城区的每一个地方。整个城市规划道路采纳网络布置，在网格的交叉点上采纳环岛解决交

通问题，这种网络布置适应了城市的组织结构。由于城区场地低洼，在规划时就考虑到发

大水的可能性，因而，在交叉的网络布局中，设计了两个狭长的公园绿带，贯穿于整个城

区，占城市用地的23%,公园绿带也是城市的排水系统，在这个系统中建立了12个调整

水池和5个高尔夫球场，创建特别优良的生态环境，吸引了众多的年轻人和高智力人才到

此处定居。一个好的规划为城市的发展和人们的生活水平提高奠定了基础。

又如伦敦的港口社区是建在泰晤士河的转弯处，原来是一个“赛狗岛”，今R已建成伦

敦最具现代化的大社区（为纪念千禧年，英国搭建的“千年穹顶”就在社区的河对面）。整

个社区分商务办公区、沿河渡口居民区、工业区和商'业中心。社区的主要道路由沿河环线

和中间的“丁''字线组成，在“丁''字的交叉点上建立公交、轻轨铁路的交通枢纽，这个交通

枢纽带动了商务办公区的地产开发，同时，有效地解决了办公人员和居民的上下班问题。

我国大城市的社区规划往往只重视社区内的布局，而缺少与城市的交通联系，很多大的居

住区没有设计与之相配套的交通枢纽，建成后给居民的出行带来极大的不便。

规划与自然环境相适应

住宅区的规划除了与城市的总体布局相适应外，还要与当地的自然环境相适应，本次

考察中考察团参观了几个沿河而建的住宅区，其中哥德堡的河畔码头住宅区和荷兰邻水住

宅建设就极具特色。在我国国内，一般沿河住宅都平行水面而建，这样可以获得好的景观,

而哥德堡的河畔码头住宅将8个围合成字形的院落沿河排列，“门”字的开口正对河流,

这不但使更多的住户看到水景，同时在每户窗户和阳台下形成了开敞式绿化平台，坐在平

台的休闲椅上，就可远眺河对岸的美景。在平台的下面是6米宽的沿河车道和约4米宽的

人行木栈道。木栈道贴近水面，与河岸一齐延长，长达数百米，走在木栈道上，观看两岸

的风景和城市雕塑，令人心旷神怡。8个“门”字的住宅院落，由多层和小高层住宅组成，

每个院落的住宅各具风格，绝不雷同，共同组成了一个富有韵律感的沿河景观，充分反映

了现代化的城市特色。荷兰的邻水住宅在阿姆斯特丹近郊的一个小镇上。此处水网纵横，

与我国浙江省某些县镇的自然环境类似，设计师在规划住宅区时，不仅没有变更原有的河

流，而且将河水引入新开的几条支流，在每条支流的两侧建立了独立式住宅，住宅的花园

面对支流，住宅背面是道路。规划格局看上去简洁明确，然而塑造出的产品与环境的融合

恰到好处，充溢现代化的乡土气息。其实欧洲各国的居住小区中大都是以自然绿化为主，

主要是栽树种草，有的小区绿地全部被树荫遮盖，秋冬季节金黄色的树叶落满在草丛中，

你几乎看不到大面积铺砌的花岗石，更看不到气概恢宏的大喷泉。环境景观设计中尽量削

减人工化的痕迹。如挪威集合住宅的庭院景观就独具匠心，几截直径约1米的大树墩和1

棵枯树的树干平铺在细石上，供人休息和儿童嬉戏，简约、自然、清雅才是人们真刚要追

求的。

3.4留意建筑体系的创新，提高住宅建立的工业化水平

要实现住宅产业现代化，变更住宅的生产方式，首先要从建筑体系入手。在这方面，

欧洲国家已探讨了多年，并旦取得了很多成套的建立技术成果。多层和高层钢结构集合住

宅始终是建设部想要了解的课题，在伦敦和挪威都有钢结构建筑的施工工地。挪威属高寒

地区，全年施工工期短，采纳钢结构建房是具有明显的优势。在一个高层办公商住楼的工

地，考察团看到全部的构件（钢柱、钢架、钢筋混凝土楼梯、大跨度（＞8米）跨预应力

楼板、外墙墙板等）都是在工厂预制，现场焊接安装的。就连电梯井道的钢筋混凝土四壁

也是分块预制焊接的。钢结构的外墙采纳轻钢龙骨石膏板加外饰面材料，或采纳玻璃和铝

合金幕墙较为普遍。而挪威的钢筋混凝土复合外墙板是不多见的，这种板保温隔热、防雨

水渗透，表面制作平整，尺寸偏差小，安装精度高。类似这样的外墙板在荷兰鹿特丹的工

地现场也能看到，所不同的是，外墙板是挂在钢筋混凝土框架结构上。在德国科隆旁边的

一个工地现场，看到一种现场不用支模板的钢筋混慑土剪力墙结构建筑。主体结构的外墙

和内墙板在工厂预制好，板高度等于层高，板厚约20厘米左右，板在运抵现场时是中空

的，空腔约15厘米左右，内有焊好的受力钢筋，空屋两侧分别是约3厘米厚的钢筋混凝

土薄板，这两侧的薄板相当于模板，只用一个钢柱斜撑就可固定在楼板上，然后再用混凝

土将空腔填实，就完成了一面墙的施工。这种工艺把现场绑扎钢筋和支模板的时间节约下

来，大大提高了工作效率，大大缩短了施工周期。我国的钢结构住宅刚刚起步几年，遇到

很多难题，要取得突破性的进展，解决好外墙板和楼板的预制安装是至关重要的。在这方

面，欧洲的胜利阅历是值得我们去学习和借鉴的。除此之外，我们还应学习国外的先进的

制造工艺和建立旅工技术，引进先进的施工设备来装备我们的工程队伍，这样才能真正走

上工业化的发展道路。

4.户型分析

4.1CMMS住宅调查结论

依据我国市场与媒体探讨（CMMS）2024年对上海住房调查，调查显示32.2%的人打算

购买81〜100门的房子；22%的人打算购买101〜150行的房子；约饯的人打算购买150行

以上的房子“此外，有一种现象值得留意，即客户购买需求面积与实际购买面积往往存在

差距，据上海某电视台的财经调查结论，由于房价上涨等因素，原打算购买101〜120nl2

的房子的人群中约30%的人实际购买了81〜100nf的房子，也就是说上海楼市中欲购买

101〜150nl2的房子的有效客户要低于22%,大约在18%左右，而欲购买81〜lOOnf的房子

的有效客户大约在36.2%左右。这一调查结论对长沙市房地产开发也有确定借鉴作用。

4.2健康住宅面积标准

由国家住宅与居住环境工程中心举荐的健康住宅建设技术要点中明确提出了居住空

间的面积标准，其三房两厅的举荐值为100m）考虑过道、阳台及公摊面积，三房两厅的

建筑面积以120nf左右为宜。参见表3o

表3：健康住宅面积标准面积标准（nf）

分类项目客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫次卫贮存

最低指标体/p>

一般指标体系181410886744

举荐指标体系25161210108856

注：①次卧空间数量可以选择；②餐厅可与客厅、厨房合并，面积可适当削减。

4.3主流户型设计

120肝左右的三房两厅在市场中是主流户型，其设计千差万别，大浪淘沙始见金：以

上海郊区的奥林匹克花园为例，其中套内建筑面积106.54而的C房型（如下图所示）获得

很多专家好评，在市场中也受到热捧！在很多上海畅销的楼盘（如上海万里城、沙山秋月

舍、金沙雅苑等）中似曾相识。该款三房两厅两卫的房型的设计指标基本符合健康住宅面

积标准的举荐值，其特点是采纳四明设计，南北双向阳台，布局紧凑，贮存间和空调搁置

板一应俱全，起居厅面宽为3.9m,健康、环保而不奢侈，目前该款房型在长沙南城的“上

海城”中又受到了追捧.

C型三房两厅1O6.54HT

1003300210026001900

100850360039003000

主流户型设计参考图

4.4户型设计中的细微环节

4.4.1餐厅与厨房合二为一的设计

在4.2节的表3中提到了餐厅可与起居空间或厨房合并，这样大约可为客户节约6m2

左右的空间，从而为紧凑型户型设计又供应了一种选择。杭州的天阳置业在所开发的楼盘

明珠公寓（sunny-sky.）中就做了餐厨合一（牺牲了局部利益）的户型设计，受到

市场的欢迎，其主力户型如下图所示：

330020003000

假如长沙的开发商借鉴这一户型设计，对那些精打细算的长沙人来说会是一个利好!

这等同与让客户节约2万元。

明珠公寓的实景如下：

4.4.2书房的设计

书房的设计对年轻的的白领阶层的重要性是不言而喻的。书房的设计形式多样，下图

是上海的金沙雅苑（2024年一经推出便销售火爆）中所采纳的书房设计：

4.4.3晾晒阳台的设计

晾晒阳台设计参考下图（资料来源：上海世纪之春的户型设计）:

AIN厝j（修房）

说明：晾晒阳台的设计通常在客厅或卧房的南侧，晾晒阳台设计在客厅位置时，缺点

是档次不够高雅，晾晒阳台设计在卧房的南侧时又出入不便，上述户型设计较好的解决了

这一问题，其特点是从客厅可进入晾晒阳台，同时又具有较好的私密性。

4.4.4转角窗的设计

转角窗有其独特的魅力，为很多建筑师所采纳，其效果如下图所示：

但长沙楼盘的不少转角窗的设计是一个败笔，从创远景园，到几米空间，到杨铭园，

抬头望，便可看到转角窗拐角处