投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计账务处理

账务

处理

投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计账务处理

一、投资性房地产的定义及范围

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条和第

三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两

者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并

准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

二、投资性房地产的后续计量模式及适用条件

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,

也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同

一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计

量，不得同时采用两种计量模式。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

(-)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产

的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价

值作出合理的估计。

三、以公允价值模式进行后续计量的会计处理

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进

行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基

础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入

当期损益。

例如：甲公司20XX年1月20日购入一栋办公楼用于出租，

以银行存款支付购买价款6000万元，该办公楼预计使用年

限为20年，预计净残值为零。20XX年1月30日甲公司与

乙公司签订租赁协议，租期2年，月租金50万元，按月支

付。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

20XX年12月31日，该办公楼的公允价值为6500万元。

不考虑增值税，企业所得税适用税率25%O会计处理如下：

1.20XX年1月20日购入时

借：投资性房地产一一成本6000

贷：银行存款6000

2.每月收取租金时

借：银行存款50

贷：其他业务收入50

3.20XX年12月31日确认公允价值变动损益

借：投资性房地产——公允价值变动500

贷：公允价值变动损益500

4.20XX年12月31日确认递延所得税负债

该资产的账面价值为6500万元，计税基础为6000-6000：

(12x20)x11=5725万元。资产的账面价值大于计税基础,

产生应纳税暂时性差异，应确认与其相关的递延所得税负债

(6500-5725))<25%=193.75万元。会计分录为：

借：所得税费用193.75

贷：递延所得税负债193.75

四、以公允价值模式进行后续计量的企业所得税处理

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十六条

的规定，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形

资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计

税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际

发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除

国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整

该资产的计税基础。

(-)税会差异

由上规定可知，该模式下，税会差异主要有以下两个方面：

1.会计确认的公允价值变动损益，税法不确认为收益。如

投资性房地产升值，公允价值变动损益在企业所得税年度申

报时应作纳税调减处理；如投资性房地产贬值，则应作纳税

调增处理。

上例中，因投资性房地产在资产负债表日公允价值上升，应

将实现的公允价值变动损益500万元在年度申报时作纳税

调减处理。

2.会计不提折旧，税法将投资性房地产作为一般固定资产

或无形资产处理，允许以历史成本按直线法计提折旧或摊销

进行税前扣除，在企业所得税年度