无锡市商业发展分析

无锡市商业发展分析

一、综述

1、城市介绍

（1）地理位置：无锡地处长江三角洲中心，东邻上海，西望南京，南接浙皖,

北临长江，中抱太湖。人口近440万，人口215.9万。

（2）行政区划：全市总面积4788平方公里，其中市区面积1659平方公里，

现辖江阴、宜兴两个县级市与崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、

新区七个区。

（3）交通状况：境内京沪铁路、新长铁路、沪宁高速公路、京沪高速公路、

沪宜高速公路、宁杭高速公路、沿江高速公路等纵横交错，是上海到成

都、黑龙江至海南、上海到北京三条高速公路的交汇点，是连接南北、

沟通东西的重要节点。京杭大运河在无锡穿城而过。江阴港是长江出海

口的重要换装港之一。位于新区的无锡机场的有通往全国各地的多个航

班。

（4）宏观经济：

国民经济持续快速进展。初步核算，2006年全市实现地区生产总值3300亿

元，按可比价格计算，比上年增长15.3%。按常住人口计算人均生产总值57709

元，按现行汇率折算达7390美元。第三产业增加值占全市生产总值的比重达

到38.8%,比上年提高1.0个百分点。全市完成财政总收入517.35亿元

无锡宏观经济情况

5000一

代

Z

oUUU________________

£

一一_________________________

一2000

册

1AAA

0

20032004200520062007

——GDP1901.22350280533003858

—社会消费总额487.05579.21824.1959.471127.4

财政收入265.58354.74421.8517.35706.9

\项目GDP（单位：社会消费总财政收入（单人均可支配户籍人口（单

亿元）额（单位：亿位：亿元）收入（单位：位：万）

年份元）元）

20031901.22487.05265.5811647442.54

2(X)42350579.21354.7413588447.19

20052805824.1421.816005452.84

20063300959.47517.3518189457.80

200738581127.38706.920898

从商贸服务业看，连续三年当选为《福布斯》中国内地最佳商业城

市：社会消费品零售总额从2004年的708.62亿元，到2（）07年估计

完成1127亿元，在全国大中城市的排位由第20位提升到14位；

商品市场成交额从2004年的994亿元，到2007年估计突破2000

亿元；全市亿元以上商品市场成交额占全省份额的29%,全国的

4.5%；百亿元市场个数占全省半壁江山；同时完成“农贸市场商场

化改造”44家，"百千万连锁放心工程''门店建设309家，对92家农

贸市场实施了在线即时检测；全市已拥有城市空中航线18条、对

外开放码头泊位27个，并开通了香港、澳门国际航线与韩国釜山

的远洋航线，集装箱吞吐量2007年估计可完成37万标箱。

（5）人民生活

据公安部门统计，截至2006年末全市户籍人口为457.80万人，其中：市区

232.30万人，人口出生率6.7O%o,人口死亡率6.97%。，人口自然增长率为-0.27%。。

年末全市常住人口为584.17万人，比上年增长4.4%。

居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资29658

元，比上年增长15.8%。市区城市居民人均可支配收入18189元，比上年增长

13.6%。农民人均纯收入8880元，比上年增长10.9%。城市居民人均消费性

支出11372元，比上年增长5.6%。农村居民人均消费性支出6508元，比上年

增长11.6%。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市居民人均住

房面积31.3平方米，农村居民人均住房面积58.2平方米。

GDP（单社会消费财政收入人均可支户籍人口

位：亿元）总额（单（单位：配收入（单位：

位：亿元）亿元）（单位：万）

元）

年份\

20031901.22487.05265.5811647442.54

20042350579.21354.7413588447.19

2(X)52805824.1421.816005452.84

20063300959.47517.3518189457.80

200738581127.38706.920898

2、滨湖区介绍

(1)经济与人口

2006年，仝年实现GDP281亿元，同比增长15.6%；财政总收入42.83亿元,

同比增长19%,通常预算收入20.83亿元，同比增长20.2%；全社会固定资

产投资140亿元，同比增长15%。2006年三次产业实现了同步增长。全区工

业完成纳税销售600亿元，同比增长14.5%,服务业完成纳税营销541.8亿

元，同比增长33.7%,实现农业总收入5.25亿元，

(2)河埒地区要紧小区

(4)河埒及周边要紧商业搂盘

二、无锡商业进展概况

节前的雨雪天气让无锡商家苦恼不已，但刚刚过去的春节7天长假让这些老板们又喜笑颜

开，记者昨从无锡经贸委熟悉到，无锡46家重点商贸流通企业春节7天共实现销售5.03亿。

，，除夕夜，，到年初六，无锡16家重点餐饮企业完成销售2SI4.3万元，增幅达1.25%。其中，

食品类销售额位居第一穿着类增幅跃居榜首。

据悉，春节期间，中III路等要紧商圈吸引了众多消费者，客流量明显向大型百货店、超

市集中，要紧商圈集聚效应凸显。位于中山路商圈的商业大厦、八佰伴、三阳百盛与一百集

团等，春节黄金周期间实现销售1.4亿元，同比增长28.7%。位于清扬路商圈的家乐福超市,

春节期间实现销售1940万元，同比增长20.5%。节前各家饭店各类婚宴、寿宴酒席、年夜

饭早已预订一空，节中更是座无虚席。除夕“年夜饭”，仍是拉动餐饮消费增长的要紧力量，

以1200元—200()元的高档宴席为主流。据全市20家重点餐饮企业统计，节口7天共预定

各类宴席18000桌。肯德基、麦当劳、必胜客等西餐、快餐店在春节期间，也连创销售新高,

肯德基完成销售735万元，同比增长31%。

另据统计，汽车、高档服装、珠宝首饰、数码产品及休闲游，成为节口内显著的消费热

点，消费档次升级。春节期间，新世纪汽车城汽车俏售额，较去年同期增长42.8%。节日期

间人们有钱有闲，让利乂大，消费量激增。各类高档名牌服装、鞋帽、化妆品、黄金珠宝首

饰也十分畅销。平板电视、笔记本电脑、商务多媒体手机、高像素数码相机、MP4等新颖

时尚的电子、数码产品抢手得很。梦之岛数码港在节日期间，共销售3890.5万元，较去年

|可期增长22%。国美、水乐与苏亍等家电卖场销售额，均较去年同期增长10%以上。

2(X)7年，商贸服务业实现/又好又快进展的良好态势。全市社会消费品零售总额首次突破千亿元大

关完成1134.75亿元，同比增长18.3%,在全省继续保持均量第一，增幅第二，总量第三的优势地位。

呈现出市场繁荣稳固，消费能级提升，人民生活质量提高的喜人局面，消费对经济拉动作用超过投资。

服务业增加值占GDP比重达到40.01%,创改革开放以来历史最高。无锡连续四年位列福布斯“中国大陆

最佳商业城市排行榜“前一名,2007年位列第四名。

2007年，无锡市大市场建设成效显著，市场整合力度得到加强，呈集约式进展趋势。全市商品市场成交

额达2027亿元，在全省排名第一，超百亿元市场6个，占全省半壁江山。在省内率先编撰出版《无锡

市场》，汇合我市亿元以上市场全貌，成为一部全面熟悉我市市场蓬勃进展的工具书。

据权威资料显示：2006年长三角16个城市综合竞争力排行榜，无锡R列

第三；《福布斯》2006中国大陆最佳商业城市排行榜，无锡位居第4(上海列

第3)。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，无锡作为长三角都市圈的交通

枢纽与经济圈核心与苏锡常都市圈的中心，地理位置已形成先天的优势，随着

国际化都市进程的日益提速与城市经济的蓬勃进展，加上政府方面前瞻性的战

略，无锡的商业地产会出现一个前所未有的机遇

近年来，无锡市抓住每一个进展机遇，立足加快结构调整与深化改革，加

快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的进展步伐；加快了外向型

商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商

贸流通经济呈现出“三新三快”态势。“三新”：一是改革有新成效；二是

消费市场实现新突破；三是农村市场取得新进展。“三快”：一是外向型商业

进展快；二是特色商业街进展快；三是餐饮业进展快。

随着无锡商业经济的快速进展，商业地产进展迅猛，逐步形成以一条或者

几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火

车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；

东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有

中桥商圈；与以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡

的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。截止

到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际

轻纺城、无锡招商城华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。

呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。

无锡大致有11个成型商圈

CBD商圈

CBD商圈包含了无锡最为繁华的10条商业街：中山路、人民中路、

人民东路、县前东街、学前街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、

后西溪，他是无锡历史最早、商气最旺的商圈，是无锡最繁华的中央

商务区。

火车站商业圈

历来人流量大的地方商业发达，而火车站是流淌人口高度集中的

地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早往常就形成了以火车站为

核心，辐射四周的商业圈。火车站商业圈要紧由通运路与兴源路构成，

是无锡历史较早的商圈之一。

五爱广场商圈

五爱广场商圈位于市中心的西面，以五爱广场为中心，辐射四周。

此商圈紧邻市中心，在市中心经济的影响、带动下，进展迅速，人气、

商气两旺，并已形成了各具特色的商业中心，比如：人民西路上以梦

之岛为中心的数码、通讯中心；五爱北路上餐饮业、休闲娱乐业繁荣。

五爱广场商圈由人民西路、五爱路、县前西街三条商业街构成，

以五爱广场为核心.其中，县前西街、人民西路分别与市中心区的县

前东街与人民中路相连。

南门商圈

南门商圈由南禅寺步行街、南长街、永乐路、永丰路、清扬路、

红星路、振新路、靖南路八条商业街构成，位于市中心区的东南角。

随着无锡经济的快速进展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋

成熟，得到了前所未有的进展。特别太湖广场周边，南门商圈

人气明显增强，商业氛围更加浓厚。由于南门地区是传统居住聚集区

域，居民密度较大，因此南门商圈里的商业以当地居民为要紧购买力

支撑点，沿街与小区底层商铺较为普遍。

北大街商圈

北大街商圈由北大街、青石路、春中路三条商业街构成，位于市

中心区的北面。

北大街商圈紧邻CBD商圈与火车站商圈，区位优势明显，商业氛

围成熟，人气很旺，进展潜力很大。北大街商圈里有无锡地区闻名的

酒吧、餐饮一条街的青石路（又名“欧风街”）与正在建设中的金太

湖国际广场。

丁村商圈

丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路三条商业街构成，位于市

中心区的东面。

丁村商圈是由江海东路、广瑞路、锡沪路构成的三角形商业圈。

三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车修理、

汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为

主；而锡沪路以装饰、建材为主。

丁村商圈是一个有特色的商业圈，人气尽管不如中心区及副中心

区商圈那么旺，但由于专业性很高，竞争力却很强，具有一定影响力。

上马墩商圈

上马墩商圈是以上马墩为核心的商业圈，包含上马墩路、学前东

路、长江北路三条商业街位于市中心区的东面。

这里离市区较近，学前东路西与市中心区的学前街相连。商圈内

住宅区较多，会聚大量的人气、商气。

山北商圈

山北商圈由盛岸路、通惠西路、石门路、凤翔路四条商业街构成，

位于市中心区以北。

山北商圈以山北镇为中心，聚集了大量的居住区与工厂，是北区

居民集中、最繁华的区域之一。这里交通便利，工业发达，但没有形

成较具特色的商业氛围。

河埒口商圈

河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖滨路、建筑

路6条商业街构成，位于市中心区的西面。

河埒口商圈位于滨湖区，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育中心；

西有梅园，北靠惠山及旅游胜地一一锡惠公园，地理位置十分优越，

住宅区很多，人口密集，商业兴旺。

中桥商圈

中桥商圈由中南路、苏锡路、金城路三条商业街构成，位于市中

心区的南面。

中桥商圈即为老中桥地区，属于老居民区，人口多、密度高，商

业进展早，是一个成熟的商业圈。

新区商圈

新区商圈由旺庄路、长江路两条商业街构成，位于市中心区的东

南面。

随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的

形成，新区的商业氛围越来越浓，逐步形成了由旺庄路与长江路构成

的新区商圈。

通过对7个区域、11个商圈的调查、分析能够看出，无锡商业发

达，商业街密布，很多商业街商业特色明显，如：崇安寺步行街、南

禅寺步行街、青石路是集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性商

业街；健康路、后西溪共同打造服饰、布料为特色的商业一条街；学

前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商

业街；人民西路有以梦之岛为核心的数码电子、通讯中心；江海东路、

苏锡路以汽车业为特色的商业街；锡沪路、长江北路、盛岸路、青祁

路、金城路是以建材、装饰装潢、装饰材料为特色的商业街。通常来

说，比较繁华的商业街上餐饮、服饰都比较发达，这是为了满足人们

的衣、食所需。

从商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业进展不

平衡等情况，许多商业街经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不

成熟。绝大部分商业街历史较老，因此道路狭窄、街道破旧、交通拥

挤，严重影响了商业街的进一步进展。另一方面，不一致的商业形态

反映了本商业街的繁华程度，比如中山路是无锡最繁华的商业街，它

汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且出现了大量的

能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高

档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精巧，商品档次较高。相

反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不可能出现这些商业形

态。

无锡档次比较高的商业都是集中在中山路与人民路，就是CBD商圈内。

其他的自发出现的商业圈的情况，比如说河埒口商圈，比如说南门地区，包含

北门地方都会有这样的商圈，但是都没法形成这样一个比较繁华的商业中心，

即使到目前为止，我们也看到无锡百货业的分布，基本上是集中在中山路上。

三、无锡商业进展现状及趋势

(一)概述

无锡作为中国十五个经济中心城市之一，突飞猛进的经济进展带来了无锡写字楼市场的繁

荣，在传统主城区内聚集了摩天360、佳福大厦、泰翔大厦、国邮大厦、明珠大厦、财富大

厦等几十家纯写字楼与商住两用楼。随着市政府的南迁与滨湖、南长两大板块的逐步成熟，

河埒口CBD与太湖广场CBD转型为新的副市区商务中心，两地写字楼市场需求越来越旺

盛

两大CBD掀起高端写字楼热潮

据悉，太湖广场CBD吸引了近200亿的庞大资金，在五年内太湖广场周边的百米建筑

将很多于30栋，大多为写字楼业态。2009年，将有一大批高档写字楼率先出现在太湖广场

CBD周围，其中总高181.6米的凯燕环球中心23-50层为豪华酒店公寓与写字楼，2006年9

月28日封顶，将于2007年10月试运营.

规划为两栋百米大楼的燕莎购物中心总投资8亿元，业态包含百货商场与高级写字楼。

无锡茂业城总投资20亿元项目包含「购物中心、写字楼、五星级酒店与高级商务公寓。无

锡世贸中心于2006年8月开工建设，也将在2(X)9年竣工。另外，规划中无锡最高的摩天大

楼“香港九龙仓大厦”功能定位为五星级酒店、商务办公、精品商业等，估计到2011年竣工。

河埒口中心商务CBD也吸引了一大批开发企业进驻开发商业写字楼项目，目前在建的

有位于汽车西站对面的华邸国际大厦，体育中心邻近的高档写字楼润华国际大厦己经开盘。

规划中的无锡万达广场也包含两栋智能化、生态化的高端商务楼。

业内人士指出，传统老城区写字楼的软件、硬件已经不能满足现在办公需求，加以城市

扩张步伐加快，副市区新CBD的崛起必定带来庞大的商业经济链，太湖广场CBD与河埒

口中心商务CBD作为城区经济进展的两大主翼，不管是供还是求，都必定是高端商务楼市

场最为热门的区域。

三足鼎立写字楼市场竞争猛烈

从区位来看，河埒DCBD与太湖广场CBD沿太湖大道只有4—5KM路程，相隔一条

运河，如此近距离带来的是写字楼市场的猛烈竞争。

业内人士分析认为，从规划来看，几年后南长区与滨湖区的写字楼市场将呈现三足鼎立

态势，其中太湖广场高端项FI最多也最具优势。滨湖板块写字楼分两块，一是河埒口中心商

务CBD,另一个则是体育中心周边的润华国际大厦、太湖明珠进展大厦与联创大厦等写字

楼项目。“三足鼎立”带给写字楼市场将是猛烈的竞争。

“成熟地段、优良环境、完善周边生活配套、优质智能化设施、优质物业服务是决定写

字楼进展空间的关键因数。无锡写字楼将面临硬件上智能化、科技化程度的挑战，软件上也

要求物业管理水平务必跟上步伐，两大CBD写字楼在区位上不相伯仲，这就意味着在新概

念方面谁做的更好，谁就拥有优势.

专家：高端商务区现雏形带动楼宇经济高产

目前无锡主城区写字楼租金大概在每天1.2—1.5元/平方米左右。中心商务区交通拥挤

与停车位短缺的劣势随着城市的进展日益凸现，高档写字楼缺乏，低端楼盘内部装修陈旧，

外部环境欠佳，有关数据显示主城区部分写字楼出租情况不如人意。

与无锡目前的经济进展相比，高端商务办公楼的市场空间巨大，由于太湖大道主干道的

枢纽作用，河埒DCBD与太湖广场CBD紧靠主城却远离交通拥挤的困惑，自然环境与硬

件条件有很大程度提升，带来的是办公向此转移，良好的办公环境与优秀的物业管理水平将

不断拉动租金价格的上扬。

业内人士分析认为，未来几年内无锡的写字楼将面临更新换代，景观型智能化甲级写字

楼、生态绿色商务写字楼将成为市场的主力军，将无锡写字楼的总体水平提升到一个新阶段。

以商业为主的两大CBD更多地建造高水平的写字楼，有利于加快产业转移，提升无锡楼宇

经济的进展速度。

07年初无锡口报上对河埒口板块有如此介绍：“河埒地区地区处于无锡城区

与锡惠、蠡湖、梅园、马山等重要景区的连接地带，是锡城西郊的第一道风景。

在锡城总体规划中，该地区功能定位是城西要紧生活区，承担商业、文化、休闲、

娱乐等功能。河埒地区改造的总体目标是建成繁华的城区副中心、高品质的居住

中心，同时配套完善城市服务功能，疏解城市中心人流，优化配置市场资源，推

动产业优化升级。”简而言之，河埒口板块是一个中间站，连接着无锡市区与滨

湖地区。从06年底开始，河埒口地区开始大规模拆迁工程，曾有人撰文认为在

这个过程中政府成就了三个代表：代表居民把房子卖了，代表居民把房拆了，代

表开发商把补偿方案定了！对着中心商业板块的饱与与南长、滨湖两大板块的逐

步成熟，人家把目前转移到了河埒口地区，也许这也会是未来的城市副中心区？

还有美好但飘渺的远景：政府南迁。

但政府南迁与地铁一号线一样让人无从捉摸，关于河埒口的崛起，有人将其

与太湖广场做PK,笔者保守地认为：河埒口这个副中心区在很长的时间里，也

许只能唯太湖广场（CBD）板块马首是瞻。

（二）行业分类

1、百货零售

2、餐饮美食

3、休闲娱乐

4、生活服务

四、典型商圈调查

1、中山路商圈

崇安寺今年首次推出了为期15天的“崇安年市”，平常难得一见的民间工艺品缤纷登

场，赚足了人气。节日期间，中山路商圈的商业大厦、无锡八佰伴、三阳百盛与一百集团实

现销售1.4亿元,同比增长28.7%。

从一个崇安寺就能够支撑起全城经济，到中山路商圈形成全市的中心商务区，再到如今各

个区欲打造多个中心商圈，无锡的商圈领域在近年来一再“扩版近期，中山路实施大规模

的改造，使得人们不禁产生一连串联想：作为中心商务区的中山路在全新亮相后，将对整个

城市商圈产生如何的辐射效应？

联想一：面对“群雄”欲起，改造后的中山路CBD是否依旧能“雄霸天下”？

中心商务区地位稳健

记者从无锡市经贸委提供的一份到2010年的无锡市区商业网点规划纲要上熟悉到，无

锡市区商业网点设置可分为“三级七层”，即市级商业中心（包含市中心商业区、副中心商业

区、专业街）、片区商业中心、社区商业中心（包含居住区商业、中心镇商业与通常镇商业）。

无锡的市中心商业区，就是以中山路为纵轴、人民路为横轴，向两边扩张延伸，纵横若干条

特色街；以三阳广场为中心，在南禅寺、东大街、崇安寺、火车站与胜利门形成五个商业集

聚区，营造“群星拱月”之势，并与城郊商业区共同构成巨大的城市“银河系”。

“作为无锡市中心商业区的黄金地段，中山路上商家的构成、绿化环境、道路功能等都

决定了其地位的重要性与不可替代性。''现任市建设局副局长曹锡荣这样对记者说。另外，

多年来，中山路在无锡市民的心目中，始终被认定是“城里”的代名词。逛街要到中山路，购

物要到中山路，休闲也去中山路，这已经成为人们的一个思维定势。鉴于老百姓的心理转变

也需要较长的时间，因此：尽管城市副中心商业区、专业街、片区商业中心、社区商业中心

等打造得如火如荼，中山路作为无锡商业中心的地位依旧稳当。

作为无锡的商业中心，用寸土寸金来形容中山路一点都不为过。据熟悉，目前中山路上的商

铺百分之百都是以租赁关系运行着，平均租金为5400元/平米/年。而这一价格关于普通地

区的商铺而言是遥不可及的。面对•如此高昂的租赁经费，又有什么商家在承受着呢？

据嘉德伟业房产经纪有限公司对中山路商铺所作的•份调查统计显示：中山路现有沿街

商铺198家，除两个在装修外其余都在经营中，闲置率为0。在这些商铺中服饰类56家,

包含知名品牌服饰21家，以中高档服饰为主，专卖店较多；餐饮21家中，包含10家大

酒店，3家西餐厅，档次相对较高；珠宝、金店、银楼6家，占3%,是无锡珠宝首饰商

家分布最多最集中的商业街；投资、金融、保险16家（其中银行12家），占8.1%;另

外则均为婚纱摄影、婚庆礼仪、眼镜店、高档化妆品、饰品、培训机构等能承担高额租金的

商业形态。

中山路商铺的租赁价格可谓是芝麻开花节节高。据熟悉，尽管中山路商铺租金已绝对优

势高居榜首之位，但它还在以每年10%左右的比例上涨着。面对如此巨大的经营成本，普

通商家只能望洋兴叹，唯有两种商业形态敢于放手一搏，即雄厚实力的品牌店与暴利店。特

别是像一些外地来锡的投资项目，他们习惯性选址就是首挑中山路，由于这是无锡的商业中

心，他们选择中山路除了经营外，更重要的是展示品牌。就像锐步、阿迪达斯等，他仅在中

山路的各大商场里都有专柜，但还是另外在沿街选择一处旺铺开设专卖店，无非也就是为了

多一处宣传而已。

冷热不均衡：日租金高至40元，低至1()元

中山路是无锡商业轴心，这是每个无锡人都认可的，但关于中山路商铺的整体进展状况,

业内人士给予的评价却是一致的“不成熟”三个字。究其原因要紧是由「中山路上的商铺并不

是一气呵成的，中间被硬生生地隔成了好几段。东怡广场的何振东总经理用“断断续续”四个

字形容着中山路商铺。他说，中山路最热闹、最繁华的是从县前街到人民路段，年租金可达

1.5万元/平米；人民路至后溪西段相对要逊色一些，年租金大概在1-1.2万元/平米；后溪西

到学前街段乂要降一个档次，只是还能维系在I万元的门槛上;相比之下县前街到胜利门段、

与学前街至朝阳广场段的人气则明显不如上述三段，最低的年租金甚至不满3000元/平米。

租金的差距足以证明整个中山路商铺冷热度不够均衡。

原因分析：难一气呵成症结在非商业网点

从南到北，中山路被学前街、后溪西、人民路、县前街分割成五段。拿南禅

寺到学前街这一站路来说，它算是中山路商业街的一个真空地带。由于保险公司、

医院的存在，使这里每天的人气指数只有从9点到17点比较高，八佰伴与南禅

寺之间的商脉被隔断，从而导致商家不敢轻易开铺。在这段约500米长的中1J路

段上至今一家成气候的品牌店都没有，只有零星几个床上用品店、电脑公司、婚

庆影楼支撑市面。

其次，目前无锡中心商务区写字楼租金大概在每天1.2—1.5元/平方米左右。

中心商务区交通拥挤与停车位短缺的劣势随着城市的进展日益凸现，高档写字楼

缺乏，低端楼盘内部装修陈旧，外部环境欠佳，有关数据显示中心商务区部分写

字楼出租情况不如人意。

2、太湖广场商圈

太湖广场地区位于中心城与太湖新城城市进展的轴线上，同时也是东西新城的连

接区域，处于东西南北轴线的交叉点上，这块华东地区最大的绿地广场被定位为

“城市客厅”。据悉，从最新的规划蓝本中，其范围为北到建乐路，南到清名路，

西到新盛路，东到通扬路。未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以

展览、办公、酒店与行政为主；南侧以文化，办公与商业为主，强调城市功能的

复合化与参与性；运河以西为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合进展区；

东侧要紧是以居住为主。【

打开新版无锡交通旅游图，从上下方向对折，再从左右方向对折，这两次对

折的中心正是太湖广场！今年上半年出炉的《无锡市中心城区操纵性全面规划》

也明确将太湖广场定位为商务文化核心区，两大市级中心之一。

无锡“商核”：商业风向新地标

走高端路线转型为新副市区商务中心的桥头堡

太湖广场高端项目最多也最具优势，由于太湖大道主干道的枢纽作用，太湖

广场CBD紧靠主城却远离交通拥挤的困惑，自然环境与硬件条件有很大程度提

升，带来的是办公向此转移，良好的办公环境与优秀的物业管理水平将不断拉动

租金价格的上扬。太湖广场及周边区域将以一幢幢标志性的建筑，逐步形成东西

南北高楼林立的无锡城市名片与地标，逐步形成叉化、休闲、会展、办公、商业、

居住等功能效应竞相汇聚的国际商务中心。再加上政府对太湖广场区域新一轮规

划的实施，太湖广场CBD必将转型为新副市区商务中心的桥头堡。

6月，由香港九龙仓投资8亿美元的九龙仓高端商务楼项目在太湖广场南侧正式开工奠基，将建成江苏第1、

中国前10、世界前20名的国际化、多元化高端商务楼，建筑面积28万平方米，成为无锡名副事实上的标

志性建筑。9月28日，位于太湖广场北侧的无锡凯宾斯基大饭店开业，建筑总高度196.5米，建筑总层数

50层，总投资10亿元人民币，10月1口，锡城最大的百货商场茂业的开张填补了太湖广场南部地区大型

百货商业的空白。10月18日，占地5.5万余平方米，总建筑面枳30多万平方米的无锡世界贸易中心也在

太湖广场东南侧盛大举行主体工程奠基典礼。多个大型综合商业项目的开工与投入运营，为政府重点打造

的太湖广场现代商务中心奠定了基础，多中心城市格局正在形成,

22R上午，总投资20亿元的无锡茂业城在太湖广场正式开工建设，这标志着无锡规模最大

的综合性商业建筑群建设正式启动。业内人士表示，茂业城的建设意味着无锡有望将太湖广

场打造成为无锡的“徐家汇”，并成为辐射长三角的商业中心。

据介绍，该项目占地面积5万多平方米，规划建筑囱积45万平方米，其中购物中心20

万平方米，写字楼7万平方米，五星级酒店4万平方米，高级商务公寓14万平方米，是集

购物、餐饮、娱乐、办公、酒店、商务公寓等诸多功能于--体的大规模、综合性的标志性

商业建筑群，该项目也是无锡地区规模最大的综合性商业建筑群。

该项目将分两期建设，首期项日将在明年年底完成，功能定位于知名百货进驻与各类品

牌专卖店；二期则由五星级酒店、甲级写字楼、高级商务公寓与各类休闲娱乐设施等构成,

包含各类风味休闲餐厅、电影院与真冰溜冰场等。此外，整个茂业城还拥有2000多个停车

位，内有电梯数百部，消费者能够很方便地通达不一致区域。

业内人士分析，太湖广场正在建设或者者待建的五星级酒店至少有5家，密集的高档酒

店将使这里成为一个“地球村”；世贸中心等百货业消费定位已经超过中山路商圈，太湖广

场本身又是社会事业项目最为集中的区域，无锡市博物馆、革命陈列馆、科技馆、档案馆、

城建档案馆在太湖广场南侧同时开工建设。随着茂业城开工，必将对该板块众多重量级项目

的落户起到“筑巢引凤”的作用，太湖广场势必成为无锡地区新的商业中心与财富中心。

作为台资重要投资地的无锡，台湾消费品牌日益受关注，如今无锡有了台湾品牌集聚店。位

于太湖广场一侧的台湾欢乐城，与入驻的30多家台湾厂商签约，昭示着正式进驻太湖广场新商

圈。这是锡城苜座台湾主题特色商业城，已于8月底正式开业。

太湖广场新商圈目前已初具雏形，除家乐福外，已有世贸中心、凯宾斯基大酒店、香港九龙仓、

深圳茂'山城等知名品牌商家正在建设中。台湾欢乐城引进台湾著名品牌商家，集百货、餐饮、服

装、休闲娱乐等诸多业态于一城。经营者大多数为台湾客商，80%是台湾商品，如台湾顶级烘焙

品牌艾维尔阳光蛋糕、专营精巧农产品的食尚宝岛超市、西子湾台湾料理、台湾百与织造、宝岛

眼镜、DISNEY珠宝首饰及台湾雅虎电玩等都将入驻，他们多数已在内地其他城市投资并有良好

业绩。口

3、河埒口商圈

五、典型商业项目调查

（一）个案调查

1保利广场商铺调查

无锡保利广场由无锡民生房地产开发有限公司投资兴建，含保利购物中

心、五星级金陵大饭店、金陵高档写字楼、城市之光高档住宅楼、保利美食街、

保利实验小学等多个项目，是苏南地区首座集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务、

旅游、酒店、办公、商住、教育于一体的大型复合商业地产项目。

作为无锡地区首家接轨国际最先进商业形态的商业地产项目，保利广场率

先引入shoppingmall业态，在强化购物功能的同时，突出餐饮娱乐休闲功

能，倡导新型购物理念，有''无锡首座时尚购物公园〃之称，是无锡首批旅游购

物推荐单位。

名称保利广场建成时间2004年8月

地理位15.3万面（其中保利购物

解放东路、东门建筑面积

置中心为8万m?）

无锡民生房地产开发有限

开发商投资额10.3亿RMB

公司

运营商经营方式售出后反租，再统一出租

租金/售

6元/行/天管理费7元/肝/月

价

商铺面

要紧为20—10()不等商铺数量131家

积

已有商

121家空铺10家

铺

有地下停车场，600多个

空铺率8.3%停车场

车位

楼层分共分四层，地下一层要紧为体育运主题，一二层有服装、珠宝、化妆

布品、餐饮等，三层要紧为剧院与餐厅。

金陵饭店、家乐福、运动100、超越神话大剧院、北京东来顺饭庄、KFC、

主力店

味千拉面、豪牛土、豪客来、必胜客、星巴克咖啡

时尚购物中心，是锡城首家shoppingmall,也是目前无锡唯家

项目定与国际接轨、具有先进商业形态的购物中心，集“食、娱、游、购”这旅

位游四大要素于一身，融购物、休闲、娱乐、餐饮、服务、旅游于一体

的大型“一站式”购物中心。

服饰约53家，占43.8%；珠宝11家，占9.1%；化妆品20家，占

经营种16.5%；美发1家，占().8%；眼镜2家，占1.7%；餐饮2()家，占16.5%；

类运动休闲6家，占5%；游艺2家，占1.7%；箱包鞋帽4家，占3.3%；

剧院1家，占().8%；家居2家，占1.7%。

该表统计数据包含保利购物中心与保利美食街，走道内的临时摊

位未列入统计范围。

地下一层设有一个篮球场，收费标准为10元/人.小时，一个乒乓

馆，收费标准为15元/小时/桌，另有一个攀岩馆。

说明民生房产的母公司为无锡商业大厦集团，现商业大厦以被均瑶集

团收购，因此，民生房产也被纳入均瑶集团体系。

地下与一二层只有零星几家空铺，三层空铺较多，约占三层面积的

70%,有些已完成招租，正在装修，有些是往常营业的店铺撤离了。

整个项目总建筑面积达15.3万平方米。

2、崇安寺生活步行街区商铺调查

崇安寺街区位于中山路与人民路交汇处，分地上与地下两部分，形成的“双

层街”格局。内部以小尺度步行街为其“传统商业内街”，大量的人文景观与悠

久的饮食文化、民俗文化、使崇安寺地区起着连续城市文脉的作用，其中建有

江南水乡特色浓郁的地下水景街，小桥流水，并重现了历史上的人文景观阿炳

故居、崇安阁、皇亭、白水荡等无锡最具平民气息与文化亲与力的景观，再加

上周边的城中公园，使商业、绿化、文化三者在崇安寺得到了与谐统一。崇安

寺作为无锡的“商核”，周围以中山路、人民路、县前街、解放路为其现代商业

街，周边商场林立，包含商业大厦、大洋百货、新世界百货、八佰伴、三阳百

盛及新兴的商业街区保利广场等。成熟的大商业圈营造出浓厚的商业氛围，每

天的客流量都在10万人次以上人流密集，消费旺盛。

建成时

名称崇安寺生活步行街区2005年4月

间

地理位建筑面

中山路、人民路7万户

置积

无锡市崇安城市投资进展

开发商有限公司/无锡市崇安寺投资额3()亿RMB

房地产开发有限公司

物管公经营方

崇安寺步行街物管公司租售结合

司式

租金5〜25/m?/天。售价8

租金/售

万、10万、15万、20万/管理费15元/m'/天

价

肝不等

商铺面商铺数

15〜60为多385家

积量

已有商

373家空铺12家

铺

有地下停车场，500多

空铺率3%停车场

个车位

要紧为地下与地上两层，共三层。地下与地上一层要紧经营服装、

楼层分

箱包鞋帽、珠宝饰品、化妆品、体育专买等，二层要紧为餐饮与

布

摄影。

肯德基、麦当劳、豪客来、皇亭小吃、王兴记美食、三副百货、国

主力店

网手机、侬侬婚纱摄影

项目定

融合历史文化景观资源于一体的特色商业街区

位

服装约185家，占49.6%；箱包鞋帽约38家，占10.2%；美容约

15家，占4%；珠宝饰品约37家，占9.9%；餐饮约38家，占10.2%；

经营种

体育专卖约12家，占3.2%；摄影约5家，占1.3%；化妆品约13

类

家，占3.5%；其他(包含家居装饰、手工制作、工艺品、眼镜、

游戏、小百货等)约30家，占8%。

街区地下一层还设有一些临时摊位，要紧经营各类首饰挂件、

装饰物、化妆品等，未列入商铺计算范围。

整个街区根据所处地理位置分成A、B两区，二泉广场西为A

区，东为B区，其中A区人气较旺，B区人气较差。

街区计划分为珠宝古玩区、皇亭小吃区、特色商业区、民俗展

说明示区、体育文化活动区、品牌服饰区、休闲娱乐区，一方面使商区

功能分明、便于管理，另一方面也提升了城市窗口形象。但从调查

看，区域划分并不明确，给消费者的感受还是格局较乱。

街中的皇亭小吃、王兴记、功德林都是无锡小吃的老字号，在

无锡老百姓中间有极大的号召力，但翻新重建以后，给消费者的感

受变化不小，影响力也削弱了。

3、南禅寺文化商城商铺调查

南禅寺文化商城是03年对南禅寺老街进行改造后建成，04年1月正式落

成。南禅寺建于南朝梁武帝时期，古称“梁溪十大刹、首惠山、次南禅“，至今

有140()多年历史。改造后的南禅寺文化商城保留了历史悠久的妙光塔与一些

有着古城气息的老建筑，添加了时尚、流行、新潮氛围的各式商店。重点突出

在新建各类特色专业商市、恢复南禅寺、开发古运河风情旅游资源三个方面，

从而使商业、旅游、古寺、古塔、古河三者结合融为一体，并以特色专业商品

市场为主的休闲、购物、娱乐的好去处。

名称南禅寺文化商城建成时间2004年1月

地理位

解放东路、南门建筑面积9.3万肝

置

开发商南长区房管局投资额1.5亿RMB

物管公

南禅寺文化商城管理处经营方式出售

司

租金/售1万/户。转租租金35〜100

管理费0.08元/m〉天

价元/m7月

商铺面

30〜80居多商铺数量489家

积

己有商

459家空铺30家

铺

地上停车场，现180个车

空铺率6.1%停车场位，半年后改造完成为

400个

要紧街区共有两层，商铺要紧集中在一楼，二楼也有少量商铺，以休

楼层分

闲娱乐、餐饮、健身与培训为主，另有一部分作为仓库，空铺也要紧

布

集中在二楼。

主力店KFC、穆桂英美食、南禅寺书城

项目定集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性步行街。文化的窗口、美

位食的世界、购物的广场、娱乐的天地

艺术品类（雕刻品、陶艺品、古玩、字画等）约107家，占23.3%；

服饰约84家，占18.3%；珠宝饰品店约77家，占16.7%：餐饮约41

家，占8.9%；香烛约17家，占3.7%；医药保健店约14家，占3%；

经营种

箱包鞋帽约13家，占2.8%；音像制品约8家，占1.7%；娱乐健身约6

类

家，占1.3%；摄影约5家，占1.1%；其他（有烟酒店、化妆品、渔具、

书刊、宠物、超市、中介、复印、、咨询、培训等）约87家，占19%。

以上调查的都为固定摊位，还有临时摊位约150个，集中形成几

个特色片区：在花卉市场、鱼鸟宠物片区、旅游工艺品片区、邮币卡

类片区、特色小商品片区、书城。

现处于步行街南侧的无锡南禅寺紫金广场项目正在施工当中，项

目总建筑面积5