德思勤-武汉三金鑫城国际房地产项目顾问报告2007年

三金 鑫城国际价值思考一、市场回顾（从 2002年说起 ）2002年年底，南京三金房地产公司以 4.805亿天价拿得新华西路编号为 P2002（ 027） 地块，其楼面地价为 1200元每平方米，创下了当年地价新高。这块地总建筑面积 40余万平方米，这是迄今为止，新华区域所推出的最大一宗土地。从此，奠定了新华路王者地位。也开始了新华片区在武汉版图上的一段传奇发展历程。2006起，大型住区总汇代表项目：鑫城国际、美林公馆2005-2006，精品楼盘聚集代表项目：北湖假日、西北湖凤凰城、两湖总督2002-2004，高档物业先锋代表项目：世纪华庭、福星城市花园、万豪国际新华路的发展分 3个历史时期，由南向北依次成为开发热点，新华路整体规划价值凸显。新华西路成为今后的地产焦点。这里是武汉市最早发展起来的高档居住区之一。回归中心城区的热潮最先由这里开始策源。新华路发展地产新秀 -新华西新华时代日月华庭美林公馆 浅水湾金利明珠花园新华西目前聚集大量在开发项目，加 05年开发的一些项目，总量约 100万方。而当年引起最大关注的最大项目，一直迟迟未露面，但却留给这个片区最大的期待。国际 鑫城二、市场分析（ 2006年，烽火连天 ）1、宏观市场分析宏 观 政策 2005-3 中央政府工作 报 告指出整 顿 房地 产 市 场 次序，治理房价 过 快增 长 的 势头2005-3 国 务 院 颁 布关于切 实稳 定住房价格的通知2005-4 国 务 院 办 公 厅规 定：国家 级 开 发 区禁建商品房2005-4 国 务 院出台 进 一步加 强 房地 产 市 场 的宏 观调 控2005-4 国 务 院 办 公 厅发 布关于促 进 国家 级经济 技 术 开 发 区 进 一步提高 发 展水平若干意 见 的通知2005-4 国土 资 源部开始将 2005年国土 资 源利用 计 划下达各地2005-5 建 设 部、 发 改委七部委 联 合 发 布关于做好 稳 定住房价格工作的意 见 2005-5 建 设 部 发 布了 进 一步加 强 稳 定住房价格的通知2005-5 财 政部、国家税 务 局 联 合下 发 关于城 镇 房屋拆迁有关税收政策的通知2006-5 6项 措施 稳 定房价，包括金融，住房供 应结 构 调 整等措施2006-7 六 部委限制外 资 条例正式出台税收政策 2005-3 中国人民 银 行 对 二次置 业 者提高住房首付， 对 三次置 业 者提高 贷 款利率2005-3 房地 产 新的征税制度确定，首 选 地 级 城市 试 点2005-3 央行 调 整房地 产贷 款利率及首付比例2006-1 征收房 产 交易个人所得税2006-4 央行再次提高房地 产贷 款利率2006-7 央行再次提高房地 产贷 款利率地区政策 2005-3 武 汉 公 积 金 贷 款相关政策 调 整2005-6 武 汉 市公布 “普通住宅 ”标 准2005-6 武 汉 市采取四大措施， 调 控土地供 应 ，控制房价 过 快上 涨2005-6 武 汉 市开 发办 和市物价局通知，商品房 销 售需 实 行明 码标 价原 则2005-6 武 汉 市 发 布商品房广告 “五不准 ”通知2006-2 武 汉 市二手房交易契税提高一倍各项政策出台促进房地产 市场供应结构调整 以及 购房 /投资逐渐趋向理性化武汉市房地产发展状况市场整体发展平稳 /部分指标增幅回落 宏观调控作用将逐步显现，市场整体发展平稳，市场钢性需求依然存在。宏观市场总体特点2、汉口区域市场分析重点区域代表性项目分布图中心区内的中高端项目（已推或即将推出部分）总供应量在 200万左右，均价多在 5000以上，高端市场竞争激烈。本项目时代豪苑时代豪苑22万 ￥ 7300（住宅（住宅）外滩棕榈泉外滩棕榈泉4.5万￥ 6810华清园华清园13.6万￥ 5480瑞安天地瑞安天地150万新世界中心新世界中心27.6万￥ 6000融科天城融科天城45万预计预计 ￥ 5500以上以上西北湖西北湖 凤凰城凤凰城10万￥ 5200两湖总都两湖总都5.55万￥ 6500 复合型物业的开发价值大于单一物业开发 ； 中高端项目主要集中在沿江片、中心商业片及新华路片； 中心区价值倍受关注，大量高档项目面临激烈竞争。汉口区域市场结论3、新华西市场分析在售项目待售项目待开发项目区域市场分析鑫城国际40万创意 SOHO2.23万新华豪庭3.36万两湖总都5.55万西北湖 凤凰城10万北湖假日4.6万日月华庭8.3万浅水湾4.47万万全城美林公馆30万伟业大厦新华时代9.73万江花实业总公司3万金利明珠花园4.34万昌盛项目19.8万长安丽都三、项目要点分析（现在，我们披甲归来 ）核心问题： 如何在未来非常有潜力，但现在尚未成熟的区域打造成功的综合项目？1、经典项目回顾经典项目介绍水岸星城华润凤凰城武汉住宅项目华润中心深圳商业项目综合项目实例 -华润中心占地面积 8万平米，总建筑面积 55万平米，总投资 40亿港币。分二期开发；一期总建筑面积 23万平米， 2004年 12月完工。一期包含写字楼（华润大厦）及商业（万象城）。二期规划中，以五星级酒店、酒店公寓、商业步行街组成。华润中心华润大厦万象城华润中心二期华润中心 深圳唯一的 都市综合体18.8万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国（法国（ Rel） 体验体验时尚生活百货公司时尚生活百货公司 嘉禾影院嘉禾影院 华润万佳华润万佳City Value奥林匹克标准奥林匹克标准真冰溜冰场真冰溜冰场 万象城6层 商业楼面（含地下一层）深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。酒店写字楼 商务公寓高档商业都市住宅商务租客高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流资源平台提升品质提升品质都市综合体价值 区域形象提升，大规模高尚住宅区形成； 区域配套完善，专业卖场，百货、零售购物、娱乐餐饮、社区服务为一体的区域商业中心形成；案例：新世界中心通过对新世界商场亚洲旗舰店品牌高档商业定位，提升住宅的形象和档次，综合价值高。本项目可通过前期商业规划及品牌招商的宣传，展示项目未来繁华的商业配套，支撑住宅的价值