（人文地理学专业论文）城镇基准地价评估中容积率修正系数研究——以扬州市为例.pdf

城缜基准凳玲铲学尹客积率伊正蜃袁研岩 摘要 容积率作为控制土地利用强度的主要指标，在城市规划中起着重要的作用，同时， 它也是影响地价的最重要的因素之一，其变化可以导致地价的巨幅上升或下降。在我 国城镇土地基准地价的评估实践中，容积率对地价的影响及量化分析一直足个难点。 在我国目前正在开展的城镇基准地价评估研究过程中，由于对于容积率对地价的作用 机制、规律认识不清，使各城镇在编制和应用容积率修正系数表时暴露出许多问题。 因此本文就这些问题作了比较深入的探讨。 本文主要研究内容和研究成果如下： 1 阐述了容积率的内涵及其特性。 2 分析了容积率对地价的作用机制以及影响规律。 3 提出了确定容积率修正系数的原则。 4 指出在进行回归分析前对样点地价进行年期修正、期e t 修正以及土地质量修 正，从而避免除容积率之外的因素对地价的影响，或者把除容积率之外的因素对地价 的影响程度减到最小。 5 以扬州市商业用地为例，分级别( 或均质区域) 建立了容积率与容积率修正系 数的回归模型。从多个回归模型中按照各自的相关系数( r ) 和判定系数( r 2 ) ，选 出体现容积率与容积率修正系数之间关系的最佳模型，并根据扬州市土地市场的实际 情况对容积率修正系数的合理性和准确性作了分析。 关键词基准地价；容积率修正系数；扬州市 城镇基；窟j 屯价评佶中客积r 奉绔正末敷酐宅 a b s t r a c t f l o o ra r e ar a t i oa st h em a i ni n d e xo nt h ec o n t r o lo fl a n du s ei so fg r e a tc o n s e q u e n c ei n u r b a np l a n n i n g ，i ti so n eo ft h ek e yf a c t o r sh a v i n ga l le f f e c to nt h el a n dv a l u e ，w h i c hc a n c a u s et h eg r e a tf l u c t u a t i o nb e c a u s eo fi t sv a r i e t y t h ei n f l u e n c eo ft h ef l o o ra r e ar a t i oo n t h el a n dv a l u ea n di t sq u a n t i t a t i 、7 ea n a l y s i sh a v e a l w a y sb e e nb e i n gt h ed i f f i c u l tp r o b l e m s t oa n s w e ri no u rc u r r e n te v a l u a t i o nw o r ko fu r b a nb a s i ca n ds t a n d a r dl a n dv a l u e a t p r e s e n t ，m a n yp r o b l e m sh a v ee x p o s e dd u r i n go u rb a s i ca n ds t a n d a r dl a n dv a l u e e v a l u a t i o n ，b e c a u s eo ft h eu n w a r e n e s st h eu n c l e a ro ft h ef u n c t i o nm e c h a n i s ma n dr u l e so f f l o o ra r e ar a t i oi n f l u e n c i n go nt h el a n dv a l u e ，w h i c hm a k e sal o to fp r o b l e m sa p p e a r d u n n gt h ea d j u s t m e n tg r i d sw o r k o u ta n da p p l i c a t i o n a c c o r d i n g l y ，t h ew r i t e rh a sad w e l l o nt h ep r o b l e m sa b o v ea l la n dt h e ng i v e su sab e t t e ra n s w e r t h ee m p h a s e so ft h i st h e s i sa r ea sf o l l o w s ： 1 e l a b o r a t i n gt h ec o n n o t a t i o na n dc h a r a c t e r i s t i c so ff l o o ra r e ar a t i o 2 a n a l y z i n gt h ef u n c t i o nm e c h a n i s ma n dr u l e so ff l o o ra r e ar a t i oi n f l u e n c i n go nt h e l a n dv a l u e 3 p r o p o s i n g t h e p r i n c i p l e s o f e s t a b l i s h i n g t h ef l o o ra r e ar a t i om o d i f i c a t i o n c o e f f i c i e n t 4 p u t t i n gf o r w a r dt h a tt h ew o r ks u c ha st h ey e a ra d j u s t m e n t ，d a t ea d j u s t m e n ta n dl a n d q u a l i t ya d j u s t m e n ts h o u l db ed o n eb e f o r er e g r e s s i o na n a l y s i ss ot h a tt h ei n f l u e n c er e s u l t e d f r o mt h eo t h e rf a c t o r so nl a n dp r i c ec a nb ed i m i n i s h e dt ot h el e a s t ，e v e nc a nb ea v o i d e d 5 f i n a l l y ，o nt h eb a s i co ft h ea b o v ea n a l y s i s ，t h ew r i t e rt a k e sc o m m e r c i a ll a n do f y a n g z h o uc i t ya sa ne x a m p l e ，b u i l d st h es t a t i s t i cr e g r e s s i o nm o d e lo ff l o o ra r e ar a t i o m o d i f i c a t i o nc o e f f i c i e n ta c c o r d i n gt ol a n dg r a d eo rh o m o g e n i z e dz o n e ，a n dt h e ns e l e c t s t h eb e s to n ef r o mm a n yc a l c u l a t e dm o d e l sa c c o r d i n gt or v a l u ea n dr 2 a tl a s t ，t h ew r i t e r g i v e su sac o m p r e h e n s i v ea n a l y s i sa b o u tt h er a t i o n a l i t ya n dv e r a c i t yo ff l o o ra r e ar a t i o m o d i f i c a t i o nc o e f f i c i e n ta c c o r d i n gt ot h er e a ls i r a a t i o no fy a n g z h 9 ul a n dm a r k e t k e yw o r d s ：b a s i ca n ds t a n d a r dl a n dv a l u e ；f l o o ra r e ar a t i om o d i f i c a t i o nc o e f f i c i e n t ； y a n g z h o u i i j 点群基准魁玢卵描尹客宿单炉正禹是研君 刖罱 基准地价评估是当前城市地价评估的主要形式。城镇基准地价反映了城镇整体地 价水平，是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评 估的土地使用权平均价格是其他地价产生的根源，是我国地价体系的核心。 实行土地有偿使用制度后，原国家土地管理局颁布了城镇土地估价规程( 下 称估价规程) ，全国开展各城镇基准地价评估工作，但由于地价内涵不一样，同一 价格的基准地价在不同城镇的容积率、开发程度均不相同，因而以往的城镇基准地价 缺乏可比性。新一轮国土资源大调查规定了明确的基准地价内涵，为各土地级别或均 质区域内，“五通一平”( 或“七通一平”) 土地开发程度，设定标准容积率下同一用 途的完整土地使用权的平均价格。这一规定表明新一轮的基准地价必定是某一容积率 标准之下的地价。基准地价的评估通常是以土地级别或均质区域为基础，通过调查市 场近三年的交易地价资料，对各用途土地交易资料分别进行地价计算，并进行开发程 度和容积率等修正，对修正后的样点地价进行检验和处理，剔除不合格的样点数据， 分类确定城市基准地价并建立宗地地价修正体系。其中，对样点地价进行容积率修正， 编制容积率修正系数表是基准地价评估中一项非常重要的内容，只有将交易样点地价 修正到基准地价设定的标准容积率条件下，评估出的基准地价才具有可比性。 基准地价对反映土地市场地价水平，宏观控制地价，引导土地交易和流动等， 具有很大作用。但是，土地管理部门和其他一些部门、机构，为更好地满足地价管理， 土地市场管理和土地资产管理的需要，仅仅掌握基准地价仍是不够的，还需及时掌握 宗地的具体价格，如政府实施土地优先购买权、对土地交易申报价的管理、征收土地 增值税等，都需要快捷、方便地得到宗地的地价。因此，为了更好地发挥基准地价的 作用，满足政府土地管理等职责的需要，必须分析宗地地价的影响因素同基准地价、 宗地地价的关系，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的 相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。基准地价 与宗地地价的差异，一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。在众多 的影响因素当中，容积率是影响宗地地价的最重要因素之一，尤其是对商业用地和住 i l l 娥镬基：宦地价评估中客轵率蟹正枣敷研究 宅用地，容积率的变化可能导致地价成倍上升或下降。一般而言，地价是随容积率增 加而升高的，但是由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平等多种因素的作用， 使容积率与地价之间形成复杂的变化规律，因此，科学分析容积率与地价的关系，分 析容积率对地价的作用机制，并建立一个合理而又实用的容积率修正体系，也就成为 建立宗地修正体系中一项重要的内容。 在9 0 年代初第一轮基准地价评估的过程中，容积率对地价的影响还没有完全体 现出来，也没有引起足够的重视，很多城市没有编制容积率修正系数，或者有的城市 编制了容积率修正系数表，但由于当时研究水平比较低、研究方法和技术手段也比较 落后，编制的容积率修正系数表比较粗糙，实用性不强。随着经济的不断发展以及土 地市场的不断发育，容积率对地价的影响突显出来，原有的容积率修正体系已经远远 不能反映容积率与地价之间的关系了，因此，必须采用一种更为科学的方法来量化容 积率对地价的影响程度。笔者参加了几个城市的基准地价评估项目，对于容积率与地 价的关系作了一定的研究，并对容积率修正系数的确定方法作了探讨，以期对今后的 城镇基准地价评估工作以及对容积率与地价关系的进一步研究有所帮助。 文章一共由四大部分、五章组成，具体的思路与写作的结构如下： 第一章概述。对国内外基准地价研究进展以及我国容积率与地价关系的研究进行 综述，并介绍本文主要的研究方法，分析了扬州市房地产市场发展现状。 第二章理论基础。基准地价的评估以及容积率修正系数的研究都是建立在一定的 理论基础之上的，包括地租理论、区位理论、土地报酬递增递减规律、土地集约利用 理论以及空间价值理论。 第三章阐述了容积率的定义及特性，分析了容积率对地价的作用机制及其影响规 律。 第四章为本文的主要内容，以扬州市为例，对基准地价评估中容积率修正系数确 定的方法作了探讨，指出在回归分析之前，先要对样点地价进行年期修正、时间修正 以及土地质量修正等，并以扬州市商业用地为例，在商业用地定级基础上，选择合适 的模型，分级别建立容积率与其修正系数的回归方程，经检验、分析得到各级别的最 佳回归模型，从而得到最终的容积率修正系数表。 第五章对本文得出的主要结论作以总结，并指出本文的不足之处。 在研究方法上，笔者主要采用的是定性分析与定量分析相结合的方法，首先定性 i v 鳗棋基：住地价坪估中客积率铲正最敷研究 地分析了容积率对地价的一般影响规律，然后结合扬州市基准地价外业调查资料，以 商业用地为例，利用s p s s 软件，建立容积率与容积率修正系数相关关系模型，最后 对容积率修正系数的测算结果进行了分析，并指出其理论缺陷。 本文的刨新之处在于：其一、提出了对样点地价进行土地质量修正，以减小在同 一级别内因区位、城市设施、环境状况等差异而造成的样点地价的悬殊；其二、由于 容积率在同一城市不同区位对地价的影响规律不完全相同，因此，笔者分级别地建立 了容积率与地价之间的关系模型，并对模型进行了检验与分析，编制了扬州市商业用 地容积率修正系数表。 由于笔者才疏学浅，写作时间也比较仓促，论文匆忙完成未及修改，文中难免存 在疏漏、不足、甚至谬误之处，敬请专家学者批评、指正。 v 果。 学位论文独创性声明 本人郑重声明： 1 、坚持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。 2 、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成 3 、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。 4 、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构已经 发表或撰写过的研究成果。 5 、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了谢 意。 作者签名： 日期： 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有 权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸 质版；有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校 图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索；有权 将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规 定。 作者签名： 日 期： 城镇基准地洚译估中謇帜率谬正采炱研究 第一章概述帚一早僦尬 1 1 国内外研究进展综述 1 1 1 国内外城市基准地价比较研究 城市基准地价评估在国外也称为大面积评估( m a s s a p p r a i s a l ) ，其评估方式与我们国家的 基准地价评估方式有所差异。 ( 1 ) 韩国的基准地价 韩国于1 9 7 2 年根据国土利用管理法建立了“基准地价制度”。土地基准地价的调查评估的方 法是在全境范围内选择2 万个标准地，由不动产评价专业人员依据一定评估方法，参照市场交易 情况评估，再经土地评价委员会审议，最后确定，并以公报形式每年定期公布“。 ( 2 ) 德国的土地公开参考价 在德国，各州每隔一到两年，要由估价委员会把各城市分区域的地产交易价格进行整理，分 区域求算平均价格并公布于众，以反映土地市场中地价的分布状况和变化趋势。这种平均价格称 为公开参考价格，类似于我国的基准地价。在确定公开参考价格时，估价委员会要求全部委员 参加会议，会上准备了工作图，图上标有各区域地产交易样点价格和建议的地产公开参考价格。 委员会对建议的公开参考价格进行讨论和作出决定，然后将决定结果制成标准地价表和地价图公 布和出售，并接受任何单位和个人的咨询 4 1 。 ( 3 ) 日本的公示地价 日本早在1 9 6 9 年就颁布了地价公示法( l a n dp r i c ep u b l i c a t i o na c t ) 。日本地价公示制度的 主要内容有：一是公示区域，制度主要针对城市规划区而言。二是标准宗地的选定。地价公示必 须首先选定若干标准宗地。标准宗地须遵循代表性、中席陛、稳定性及易变性等几个原则。三是 对标准宗地进行正常价格判定时，假设该宗地不存在他项权利或不考虑宗地上的建筑物，将标准 宗地仅作为生地来考虑。四是标准宗地的价格由土地鉴定委员会交由两名不动产鉴定人员以每年 的1 月1 日为基准日，选用市场比较法、收益还原法、原价法进行评估，并由土地鉴定委员会对 评估结果进行审查或调整，确定最终结果，并于每年的4 月1 日以政府公告的形式予以公布，即 政府定期公布标准地的“正常价格”。目的是为一般土地交易者提供可信赖的地价标准；同时也 因政府为了公用事业征用私人土地的赔偿标准、征收固定资产税和遗产税的计算标准。 冀缜基霍她绮铲错尹客静事胪j e 省黄开岩 ( 4 ) 台湾的公告地价 台湾的公告地价分为两种形式：第一种是以确定土地增值税为目的的( 对土地转让收益所征 的税) “公告现值”。它每年进行一次、定期公布。其目的除作为征收增值税标准外，还作为土地 买卖时申报价格的审定标准。第二种，以计算地价税为目的的“公告地价”。这种价格每隔3 年 由官方调查评定并公布一次。具体作法，首先由土地所有者向官方申报自己的土地价格，官方根 据一定标准确定该土地的规定地价，然后公布形成“公告地价”。公告地价的形成关键在于评估 规定地价。规定地价类似于大陆的标定地价，是地政机关依法定程序，查估的各宗土地的地价， 是土地所有权人拘以申报地价，用以编造地价册及总归户册，作为课征地价税的依据。 ( 5 ) 中国大陆的基准地价 中国大陆基准地价是对城镇各级土地或均值地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估 的土地使用权单位面积的平均价格。它是目前区域平均价格的最常见形式，这与韩国、日本以及 中国台湾地区反映的是具体地块价格不同。基准地价的表现形式有地面地价和楼面地价两种形 式，目前国内各大城市主要采用的还是地面地价，在一些经济特别发达或者土地市场特别规范的 城市，比如北京、杭州、上海等大城市，也以楼面地价为补充。我国基准地价具有全境性、分用 途、平均性、有限期及时效性等几个特点。 德国的土地公开参考价虽然也是一种区域平均价，但由于德国土地市场发育，市场交易样点 非常多，公开参考价是经专家对大量的交易样点分析、讨论后确定的，能反映区域地价总体变化 情况。我们国家土地市场还处于发展、完善阶段，对于地价评估而言，市场地价信息仍不很充足， 且大多分布不平衡，交易也往往是隐形交易，仅用某一类地价资料很难满足基准地价评估的需要， 必须充分利用现有的各类资料，综合进行评估。 基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，应具有同样 的市场价格的原理进行。首先，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣， 划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类；然后在土地定级 的基础上，采集并整理各类用地的市场交易资料，计算并修正交易样点地价，检验和处理样点数 据；最后，利用市场交易样点地价评估分类分级基准地价。( 如图i - l 所示) 基准地价是在估价基准日、设定开发程度、设定容积- * t 不同用途、不同级别( 均质区域) 的平均价格。因此，为了使样点地价具有可比性，必须将样点地价进行时间修正、期e t 修正、容 积率修正以及其他修正( 楼层、开发程度等修正) 。其中，对样点地价的容积率进行修正是很重 要的一环。 2 城镇基：枉连潸谇估中誉积率峰i 拳款瞬宽 图l 1 基准地价评估流程图 1 1 2 国内容积率及其修正体系研究进展 容积率是西方国家( 主要是美国) 在2 0 世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重 要指标，最早见于1 9 1 7 年美国纽约颁布的土地分区管理法，此后，英、日等国也将其用于城市 规划的用地管理。美、日、台湾地区称容积率为f l o o r a r e ar a t i o n ( f a r ) ，英国、香港则用p l o tr a t i o 表示。容积率在我国的应用较晚，1 9 8 7 年在民用建筑设计通则( j g j 3 7 8 7 ) 才开始列有“建筑容 积率”指标，1 9 9 4 年实施的城市居住区规划设计规范对容积率的指标也有明确的规定。 容积率的使用主要是在城市化的过程中，为了防止建筑密度过高、土地使用强度过大，致使 环境产生问题而制定的一项控制指标。但容积率不仅仅是城市规划的控制指标，它还是影响土地 价格的重要因素，尤其是在一些经济较发达的城市，对于同一块土地，容积率的不同可能会导致 地价产生巨大的差异。因此，在土地价格评估的时候往往需要考虑容积率对地价的影响。市场比 较法是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国内外通用的经典估价方法之一。 其基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近期内已经 发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、 期日、区域以及个别因素等差别，修正得到待估土地的评估时日的地价。同样的方法在我们国家 和国外一些经济发达、土地市场发育的国家，其操作方法略有差异( 如图1 - 2 、图1 - 3 所示) 城镇基；盘地赞评估中g 积率谬正拳懿酐宪 图i - 2 日本市场比较法流程图 叵亟 匝堕亘卜卜，匝亘困 图l 一3 我国市场比较法流程图 在欧美及日本等国家，由于市场竞争充分、城市规戈0 比较完善、实施比较严格，在同一区域， 宗地的容积率都相差无几，所以在使用市场比较法时，可以不用进行容积率修正，或者是在个别 因素修正中予以考虑，进行适当修正。但在我国，由于没有形成完善的市场竞争机制，城市规划 以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊，因此在 市场比较法中要把容积率从个别因素当中提出来单独进行修正，以减小因容积率的差异而造成的 地价悬殊。另外，我们国家所采用的其它评估方法，如收益还原法、剩余法( 假设开发法) 、基 准地价系数修正法等都直接或间接地用到了容积率了，而容积率对地价的影响又是非常显著的， 因此，许多城市都编制了容积率修正系数表，对容积率进行修正。 容积率修正系数表的编制需要大量的样本资料，通常不会在评估具体宗地价格时才去测算， 而是在基准她价评估过程中建立起来的，容积率修正系数表的编制是基准地价评估中很重要的一 环，也是基准地们乎f 占的重要成果。 我们国家对容积率的研究，是在9 0 年代初随着我国房地产业的崛起而逐步展开的。研究的 主要内容包括：容积率的内涵与特性埘；容积率的制约因素；容积率与城市规划、环境保护的关 系；容积率对综合建筑造价、开发效益的影响；容积率与建筑进深。建造层高、建筑层数、建 筑密度等的相互作用关系；容积率的计算模式和指标体系8 1 1 9 1 ；容积率与地价的相关关系及其量 化研究【1 1 1 等。 对于容积率与地价关系的研究，从9 0 年代初至今在不断深入，经历了一个从定性分析到定 量研究，从理论分析到实践应用的过程。容积率对地价影响程度的量化是通过容积率修正系数表 现出来的。 目前，我国城镇土地估价中容积率修正系数主要采用以下两种方法确定： 4 域缜基准魁纾中描尹客裙单伊正震鼗矸芜 ( 1 ) 特尔菲测定法：在同一城市中影响宗地地价的因素主要包括区域因素和个别因素两项 内容。特尔菲测定法就是通过专家打分将总的地价修正幅度分解到每一个修正因子上，容积率 是众多修正因子中的一个。( 如表1 - 1 ) 表1 1广西阳朔县城区一级商业用地宗地地价修正系数表 修正因素 优较优般 较劣劣 商业用地类型区 1 76 78 8 3o6 6 81 3 3 7 区域 街道等级 1 4 6 57 3 2o一5 5 41 1 0 8 因素 0 6 0 5 5 人口密度 1 2 7 36 3 70- 4 8 29 6 4 区域交通管制 9 6 l4 8 l0 3 6 4 7 2 7 离区域中心点距 7 6 23 8 lo2 8 8- 5 7 6 离 临街深度 3 6 31 8 201 3 82 7 5 距街角距离 3 7 71 8 9o1 4 32 8 5 个别 因素 容积率 3 2 01 6 0 0 1 2 12 4 2 0 3 9 4 5 宗地面积 o1 3 82 7 5 临街宽度 4 4 52 2 301 6 93 3 7 距车站距离 5 2 72 6 402 0 03 9 9 距码头距离 4 0 32 0 201 5 33 0 5 用此种方法编制的容积率修正系数，无论是大城市还是小城镇，对地价的修正幅度都很小， 一般都在5 以下，如广西阳朔县城区一级商业用地把容积率作为个别因素当中的一项因子进行 修正，修正的最大幅度为3 2 0 ，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主 要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一 起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映。 ( 2 ) 样点地价法：该方法是将调查获得的不同容积率样点的市场地价，修正到城市基准地 价设定的标准容积率的样点地价，目的在于给出统一的容积率，便于基准地价的计算。如果不进 行此项修正，各样点容积率不统一，则无法求其平均值，并计算出基准地价。 此种方法通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与平均地价之间的比例系数， 并以该比例系数适当修正后，编制成容积率修正系数表的。从方法论讲这种方法是比较合理的， 但各城市在实际操作过程中存在一些缺陷，使得编制的容积率修正系数表难以准确反映出容积率 与地价的相关关系，也给具体应用带来了一定的困难。这些缺陷主要体现在： 未能体现城镇内不同级别容积率与地价关系的差异性 有很多城市容积率修正是以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数的，通常 5 赋缨基堙砖玲旁描尹謇奔乒擎亲嵌劈完 每个城市只设定了一个标准容积率。如2 0 0 1 年石家庄市在基准地价更新时，就设定该市商业用 地标准容积率为2 , 0 ，住宅用地标准容积率为1 3 ”，分别编制了一个商业用地容积率修正系数表 和一个住宅用地容积率修正系数丧，应用于整个城市，( 如表l - 2 所示) 笔者认为这样作不太合理。 首先对于一个城市来说，不同级别( 或均雁区域) 容积率对地价的影响程度不同，中心区位条 件优越，土地需求量、土地髓缺程度、竞争力均高于城市边缘地区，容积率对地价的影响程度也 就高于城市边缘地区，因此不能笼统地用一个容积辜修正系数表应用于各个区域；其二，有的城 市基准地价内涵是分级别设定的，不同级别标准容积率不同，应该根据各级别( 或均质区域) 容 积率与地价的关系分别建立修正l 奉系。 忽略了区位等因素对地价的影响 容积率修正系数的测算是以样点地价与设定标准容积率下的平均地价的比例系数为基础的。 这些样点通常是在经过年期修正和期日修正之后就参与测算的。这其中忽略了不同区位给样点地 价造成的影响。因为在一个城市中，即便是在同一容积率下，由于土地区位不同，同类行业在不 同区位上获得的经济效益会相差很大，测算出的地价也会相差很大。虽然在理论上说同一个土地 级别土地质量应该相同，但当我们把一个级别作为一个研究范围，研究其内部不同区位样点地价 时，就必须考虑到因为区位差异而造成的地价差异。尤其是对于商业用地来说，对区位条件特别 敏感往往因为位置上相差数十米，甚至几米，地租和地价就相差十分悬殊。可见区位等因素对 地价的影响不能忽视，但这一点在以往进行容积率修正的时候却没有考虑。 未能直观反映出容积率与地价之间的关系 很多城市在编制修正系数表时，大多是求得一些有代表性的( 如1 0 0 、1 5 0 、2 0 0 等) 容积 率的修正系数，这期间的修正系数采用线性内插法求得，或者是将容积率分区间( 如表1 - 3 所示) ， 求取某区间内所有样点地价的平均值与标准容积率样点平均地价的比值，作为此区间的容积率修 正系数：这种作法对容积率的修正比较粗糙，不利于直观地反映容积率与地价之间的关系。 表1 2 石家庄市各类用途土地容积率修正素数邮j 商 容积率 1 0 0 1 0 01 5 0 2 0 02 5 03 0 0 4 0 0 业 修正系数 1 3 01 2 0 1 1 0i 0 0 1 9 50 9 0 o 7 l 住容积率 5 0 0 宅 修正系数 1 3 01 1 51 0 00 9 7o 9 30 8 80 7 7o 6 8 6 碱镁墓：盘地价译估中謇积率梦t 蒉裁研究 表1 - 3 泰州市高港区一级地商业用地容积率修正系数确定表i l 容积率区段 2 3 i 修正系数 0 8 3 0 9 4i 0 0i 1 01 1 7 近几年也有相关学者研究用其他方法来量化容积率对地价的影响，如欧阳安蛟综合考虑收益 和供求两方面对地价的共同影响，提出用复合修正法确定容积率修正系数5 i ；郑云有和周国华在 分析了容积率与建筑密度对地价的综合影响机制和规律后，提出了容积率与建筑密度联合修正系 数的编制方法”“；这些方法都对容积率的进步研究起了很大的作用。 本文笔者结合扬州市2 0 0 3 年进行的市区土地定级与基准地价更新项目对容积率修正系数的 测算与确定方法作了探讨，以期对今后的研究工作提供一些参考。 1 _ 2 研究方法及研究区概况 1 2 1 研究方法 本文主要采用的是定性与定量相结合的方法。在定性地分折了容积率的内涵、特性及其对地 价的影响规律之后，以扬州市商业用地定级为基础，在调查大量的地价样点基础上，选择具有可 比性的地价样点，进行年期修正、交易时间修正、土地质量修正等，然后以级别为单位，分别测 算容积率修正系数，并采用回归分析的方法建立容积率与容积率修正系数相关关系模型，最后对 模型进行分析、检验，并建立各级别的商业用地容积率修正系数表。具体测算过程如图1 4 所示 模型检验、分析 0 事积率修正系数表的建立 图1 4 容积率修正系数测算过程 7 煦辨基墟是鼢斧咎尹謇积攀擎正亲敷开峦 本文采用的主要的数学方法是回归分析方法。回归分析方法是处理变量间相关关系的一种数 学方法，它主要是根据观测试验数据利用最小二乘法建立变量间相关关系的近似数学表达式 经验公式然后利用相关性检验判明所建立的经验公式的有效性，并应用所建立的有效的经验公 式进行预测和控制。运用回归分析方法可以客观地反映出变量问的相关关系，避免主观因素的影 响，同时，也可以弥补个别容积率地价样点缺失的不足。扬州市土地市场比较活跃，市场交易样 点比较丰富，用回归分析方法对于更好地认识容积率与地价之间的关系、掌握容积率对地价的作 用规律是比较科学的方法。 1 2 2 扬州市概况 1 2 2 1 扬州市经济发展状况 扬州市地处江苏省中部、位于长江与京杭大运河交汇地带，并处于长江三角洲经济圈的腹地， 是这个大城市带中的次中心级城市，其城市规模和经济发展状况在全省范围内居于中等水平，国内 生产总值在苏中( 包括南通、扬州和泰州三市) 地区处于中等水平，而人均国内生产总值则位居 苏中地区首位( 见表1 - 4 ) o 表1 - 42 0 0 3 年苏中地区经济社会基本指标值 指标 南通市扬州市泰州市 土地面积( 平方公里) 8 0 0 l6 6 3 4 5 7 9 1 年来总人口( 万人) 7 7 7 6 24 5 3 6 l5 0 3 _ 3 8 地区生产总值( 亿元) 1 0 0 6 7 16 4 7 2 25 8 0 0 4 人均地区生产总值( 元) 1 2 9 2 41 4 2 9 01 1 5 1 3 注：数据来源于2 0 0 4 年江苏统计年鉴) 近年来扬州市经济整体发展较快，国内生产总值已经从1 9 9 7 年的3 7 6 7 亿元增长到了2 0 0 3 年的6 4 7 2 亿元，( 见图1 - 4 ) 年均增长9 4 4 。尤其是自2 0 0 1 年以来，年增长幅度超过了1 0 ， 2 0 0 3 年增幅达到了1 5 8 。人均国内生产总值也从1 9 9 7 年的7 9 0 2 元增长到了2 0 0 3 年的1 4 2 9 0 元，年均增长1 0 6 5 元。( 见图1 - 5 ) 城镇基：盒地傩译估中謇枳串伊| 基数酐宪 1 2 2 2 房地产市场发展状况 近几年扬州市房地产市场保持了快速的发展势头。2 0 0 1 年扬州市房地产开发完成投资1 8 亿 元，市区开发面积达1 3 7 万m 2 ，其中商品房销售面积6 1 5 万m 2 ，市区房产交易额达2 9 亿元。 2 0 0 2 年扬州市房地产开发完成投资2 6 1 9 亿元，较上年增加了4 5 6 ；市区开发面积达1 7 5 万 m 2 ，较上年增加了2 8 ；其中商品房销售面积8 0 万m 2 ，较上年增幅达3 0 ；市区房产交易额达 3 9 亿元，较上年增长3 4 5 。 2 0 0 3 年扬州房地产市场更是快速发展，房地产开发投资、商品房开竣工面积、房地产交易额、 从业人员数量都创了历史新高，房地产支柱产业作用明显增强。 ( 1 ) 房地产开发投资情况 据扬州市统计局、房管局的统计数据统计：2 0 0 3 年市区累计完成房地产开发投资2 6 3 8 亿元， 其中住宅投资2 0 2 5 亿元，占房地产开发投资的7 6 7 6 ；办公楼建设投资o 9 4 亿元，占3 5 6 ； 商业用房投资2 6 7 亿元，占1 0 1 2 ；其他用房建设投资2 5 1 亿元，占9 5 6 。( 见图l - 6 ) 9 域撑基墟魁价牵僧尹霉招牛伊j e 亲爱研窟 市区在2 0 0 3 年累计施工面积共计2 4 7 0 6 万m 2 ，比上年增长4 0 9 5 。其中，住宅2 1 8 1 0 万 r n 2 、办公楼5 3 2 万m 2 、商业用房1 8 6 6 万m 2 、其他用房4 9 8 万m 2 ，分别比上年增长4 9 9 6 、 2 8 7 6 、6 7 0 、11 0 1 3 ，分别占房屋施工面积的8 8 2 8 、2 1 5 、7 5 5 、2 0 2 。( 见图 1 7 ) 在房屋施工面积中，新开工面积1 8 1 7 6 万m 2 ，比上年增长1 5 5 6 。其中住宅1 6 3 7 0 万m 2 、 办公楼4 3 0 万m 2 、商业用房1 2 0 6 万m 2 、其他用房1 7 0 万m 2 。分别占房屋施工面积的9 0 0 6 、 2 3 7 、6 6 4 、0 9 3 。( 见图1 8 ) 市区2 0 0 3 年累计房屋竣工面积共1 1 3 0 8 万m 2 ，比上年同期增长1 5 5 6 。其中，住宅面积 1 0 1 0 2 万m 2 、办公楼2 9 9 万m 2 、商业用房6 4 1 万m 2 、其他用房2 6 5 万m 2 ，分别占房屋竣工总 面积的8 9 3 3 、2 6 4 、5 6 6 、2 3 7 。( 见图l - 9 ) 1 0 碱样基准她盼一借尹客宙产伊j 幕冀研芄 ( 2 ) 地供应情况 扬州市近年来由于城市建设加快，土地供应增长较大，2 0 0 3 年市区土地出让总量达到历史最 高水平。以招标、拍卖和挂牌方式出让建设用地5 3 幅，共计4 8 1 4 万m 2 ，其中房地产开发3 9 9 5 万m 2 ，其他8 1 9 万m 2 ，合同成交金额3 5 6 亿元，1 ：| = t - 年的1 2 6 亿元增长近三倍。在出让的土 地中，采用拍卖方式出让土地使用权面积占出让总量的3 5 8 ，占成交总额的4 8 8 ；采用挂牌 方式出让土地使用权面积的占出让总量的6 4 2 ，占成交额的5 1 2 。 ( 3 ) 市区楼盘供应情况 2 0 0 3 年市区一共批准销售商品房1 6 8 8 9 万m 2 ，其中商业用房1 9 9 6 万m 2 ，占1 1 8 2 ；经 济适用房4 3 8 7 ym 2 ，占2 5 9 ；普通商品房1 2 9 7 6 万m 2 ；别墅1 4 7 9 万m 2 ，占8 7 6 。( 见 图1 1 0 ) 注：田卜6 至1 - 9 的数据均来源于 0 ，房屋现值按下式计算：房屋 现值= 房屋重置价- 房屋重置价( 1 - 残值率) 已使用年限，耐用年限；房屋剩余使用f g - l 胡 o ，主 要是5 0 年代以前的砖木结构房屋和7 0 年代、8 0 年代的简易结构房屋，房屋现值按下式计算，房 屋现值= 房屋重置价x 成新度。 ( 3 ) 计算地价：从房地纯收益中，扣除房屋收益，得到土地纯收益，再用土地还原率进行资 本化，最终求得地价。地价的计算公式如下： y = w 白) ( 1 一l ( 1 + 吃y ) 城镇基准地价评估中謇积率谬正系喜t 砰究 式中：v 土地收益价格 d 土地纯收益 ，：，一一土地还原利率( 根据扬州的实际情况，测算得商业用地土地还原利率为 8 4 0 3 1 l ，下同) n 未来土地使用年期 4 3 2 4 用房屋买卖资料计算地价 房屋买卖涉及到土地使用权的转让，在房屋买卖价格中减去房屋的现值和有关的税费，就可 以求得土地价硌。 用房屋买卖价格计算地价的公式如下： v = v 一只一t 式中：y 土地价格 v 房地产交易价格 只房屋现值 丁交易税费 其中，房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和 功能的退化状况选用适当方法来确定。计算公式为： 最= 巩= 心一e 式中：只房屋现值 只。房屋重置价 p 。房屋成新度 e 房屋折旧总额 4 3 2 5 用商品房开发资料测算地价 按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，采用剩余法进行样点地价测算，测算公式如 下： v = ( e 一( c j s ) 一，一r 一曰) ( g y 瓯) 式中：y 某一商品楼用地的单位面积土地价格 p r 某一商品楼房总售价 c 当地同类建筑单位面积平均造价 城镇基；住地静评估中謇积率绔正最戴研究 5 。楼房总建筑面积 ，歼发公司利润 7 商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等 口开发资金应支付的利息 6 建筑物占地面积 5 。规划的建筑覆盖率 4 4 样点地价的修正 4 4 1 样点地价的出让年期修正 由于宗地出让年限或转让的剩余使用年期不统一，相互缺乏可比性，因此，在利用样点地价 测算容积率睁正系数前，要求将样点地价修正到按法律规定的各类土地法定的最高出让年限。因 此，对收集、整理得到的样点地价，要根据出让或转让中剩余的实际使用年期进行修正。没有明 确使用年限的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年限；对有年期但没有到最高出让 年限的，也要修正到法定最高出让年限。计算公式为： ( 1 ) 有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为： 己= 匕( 1 1 ( 1 + r d ) m ) ( 1 一l ( 1 + r d ) 1 ) 式中：只最高出让年限的土地使用权价格； 码实际出让年期或剩余使用年期； 晶有限年期出让地价或剩余使用年期转让地价； r n 士地使用权出让法定最高年限； 毛地还原利率 ( 2 ) 无限年期土地使用权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为： 己= p 1 一l ( 1 + 屹门 p 无限年期土地使用权价格； 只、r d 、小含义同上。 4 4 2 样点地价的交易时间修正 土地市场中的地价水平在不同时间是不相同的。为保证样点地价的可比性，对不同年份的出 让或转让地价，必须进行交易时间修正。交易时间修正以年为单位，区别不同土地用途，根据年 缜基准她防一借尹客由单修正摹赣研岩 度统计资料得到的地价平均上涨、下降幅度或地价指数，计算市场地价交易n 十问修正系数计算 公式为： k = c p , , 式中：k , j 某类土地用途第j 年数据修正到评估年的时间修正系数； 只该类土地用途评估年交易平均价或地价指数； 0 该类土地用途第，年交易平均价或地价指数； 扬州市市区基准地价评估基准日为2 0 0 3 年1 月1 日，对不同年份发生的宗地交易地价，修 正到评估基准日的计算公式为： 气= 蚝巳 式中：兄修正到评估年的宗地地价； 弓r 第年第f 宗地的实际成交地价； k i 含义同上 在商业用地定级的基础上，我们选择并收集了扬州市各级别内商业用地市场交易样点1 9 9 8 年1 月1 日至2 0 0 3 年1 月1 日连续6 年相同样点的地价资料，经测算得到了扬州市区商业用地 的地价指数。如表4 2 所示 表舢2 扬州市商业用地级别地价指数表i ” 1 9 9 8 芷1 9 9 9 年2 0 0 0 正2 0 0 1 年 2 0 0 2 垒2 0 0 3 盎 土地级 1 月1 日1 月1 日1 月1 日1 月1 日1 月1 日1 月1 日 1 0 0 0 01 0 7 2 81 1 7 7 51 2 9 7 9 1 4 3 2 81 5 9 9 l 1 0 0 0 0 1 1 1 3 61 2 5 1 71 4 0 8 l1 5 3 1 61 6 8 4 8 1 0 0 0 01 1 5 7 31 2 7 3 61 3