楼花预售制度规范

PAGE楼花预售制度规范最新一、总则（一）目的为加强楼花预售管理，规范楼花预售行为，维护房地产市场秩序，保障购房人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本地区实际情况，制定本规范。（二）适用范围本规范适用于本地区行政区域内各类房地产开发项目的楼花预售活动。（三）基本原则1.依法依规原则楼花预售活动必须严格遵守国家法律法规及本地区相关政策规定，确保预售行为合法合规。2.公平公正原则预售过程中应保障各方主体的合法权益，遵循公平、公正的市场竞争规则，不得损害任何一方的利益。3.信息透明原则房地产开发企业应如实、准确、及时地向购房人披露楼花预售相关信息，确保购房人在充分了解情况的基础上做出决策。二、预售条件（一）企业资质房地产开发企业应当具有房地产开发资质证书，并在有效期内。企业应具备良好的信誉和财务状况，无重大违法违规记录。（二）土地条件1.已依法取得国有土地使用权证书，并按照土地出让合同约定支付全部土地出让金，取得土地使用权。2.土地开发建设应符合城市规划要求，不存在土地闲置等违法违规情况。（三）建设工程规划1.已取得建设工程规划许可证，并按照规划许可的内容进行建设。2.预售楼花的建设工程应已确定施工进度和竣工交付日期，且施工进度达到一定比例，一般要求基础完工或主体结构已施工至一定层数。（四）资金投入1.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的一定比例以上，具体比例根据不同地区规定执行，一般不得低于25%。2.企业应提供资金投入证明，包括银行存款证明、工程款项支付凭证等，以证明资金已实际投入项目建设。（五）其他条件1.已办理项目报建手续，取得施工许可证。2.已制定房屋预售方案，预售方案应包括项目基本情况、预售房屋基本情况、预售价格及变动幅度、预售资金监管等内容。三、预售许可申请（一）申请主体房地产开发企业作为楼花预售许可的申请主体，应当对申请材料的真实性、合法性负责。（二）申请材料1.楼花预售许可申请表。2.房地产开发企业资质证书和营业执照副本。3.国有土地使用权证书。4.建设工程规划许可证。5.施工许可证。6.投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明。7.工程施工合同及关于施工进度的说明。8.房屋预售方案。9.法律、法规、规章规定的其他相关材料。（三）申请流程1.房地产开发企业向项目所在地房地产管理部门提交预售许可申请材料。2.房地产管理部门对申请材料进行初步审查，材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，一次性告知申请人需要补正的全部内容。3.房地产管理部门在受理申请后，对项目进行实地查勘，核实项目建设进度、预售方案等情况。4.经审查符合预售条件的，房地产管理部门在规定时间内作出准予预售许可的决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，作出不予许可的决定，并书面说明理由。四、预售合同管理（一）合同签订1.房地产开发企业与购房人应当签订书面的楼花预售合同。预售合同应采用统一的示范文本，明确双方的权利义务。2.预售合同应包括以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。（二）合同备案1.房地产开发企业应当自楼花预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.房地产管理部门对符合备案条件且资料齐全的预售合同予以备案，并在合同上加盖备案章。备案信息应及时在房地产市场信息系统中公示，供购房人查询。（三）合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更或解除楼花预售合同。变更或解除合同的，应当签订书面协议，并到原备案机关办理变更或解除备案手续。2.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需变更或解除合同的，房地产开发企业应当及时通知购房人，并在合理期限内办理相关手续。五、预售资金监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应当在项目所在地商业银行设立楼花预售资金监管账户，专项用于该项目的工程建设。2.监管账户应与房地产开发企业的其他账户分开管理，不得支取现金，确保预售资金专款专用。（二）监管协议签订1.房地产开发企业与监管银行签订楼花预售资金监管协议，明确监管账户的设立、使用、监管期限、资金拨付条件等内容。2.监管协议应报房地产管理部门备案。（三）资金缴存1.购房人按照预售合同约定支付的购房款，应直接存入监管账户。2.房地产开发企业应在收到购房款后及时缴存至监管账户，并向购房人出具缴存凭证。（四）资金使用1.房地产开发企业使用预售资金时，应向监管银行提出用款申请，并提交相关证明材料，如工程进度报告、监理报告、施工单位付款申请等。2.监管银行按照监管协议的约定，对用款申请进行审核，符合条件的予以拨付。拨付金额应根据工程建设进度合理确定，确保资金用于项目建设。3.房地产管理部门对预售资金的使用情况进行监督检查，发现违规使用资金的，责令限期整改，并依法予以处罚。六、信息公开与公示（一）企业信息公开1.房地产开发企业应在售楼处显著位置公示企业资质证书、营业执照、土地使用证及规划、施工、预售许可证等相关证件。2.公示企业的基本情况、开发项目情况、预售房屋情况、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户信息等内容，方便购房人了解项目详情。（二）预售信息公示1.房地产管理部门应在官方网站上公示楼花预售项目的相关信息，包括项目名称、开发企业、预售许可证号、预售房屋栋号、户型、面积、价格等。2.公示预售合同备案情况，购房人可通过网站查询合同备案信息，确保交易的透明度。（三）违规行为公示1.房地产管理部门对房地产开发企业的违规预售行为进行公示，包括未取得预售许可擅自预售、虚假宣传、捂盘惜售等行为。2.公示违规企业的名称、违规行为及处罚情况，警示市场主体，维护市场秩序。七、监督管理（一）日常巡查1.房地产管理部门定期对楼花预售项目进行日常巡查，检查项目建设进度、预售资金使用情况、合同签订及备案情况等。2.巡查人员应做好巡查记录，发现问题及时责令整改，并跟踪整改情况。（二）投诉处理1.设立投诉举报渠道，接受购房人及社会公众对楼花预售违规行为的投诉举报。2.对投诉举报事项进行调查核实，依法处理违规行为，并及时将处理结果反馈给投诉举报人。（三）信用管理1.建立房地产开发企业楼花预售信用档案，记录企业的预售行为、诚信情况等信息。2.对信用良好的企业给予表彰和奖励，对存在违规行为的企业进行信用扣分，并向社会公示。信用不良的企业在参与土地竞买、项目审批等方面将受到限制。八、法律责任（一）企业责任追究1.房地产开发企业违反本规范规定，未取得预售许可擅自预售楼花的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产开发企业在预售过程中存在虚假宣传、捂盘惜售、哄抬房价等行为的，由房地产管理部门责令改正，并处以警告、罚款等处罚；情节严重的，暂停网签资格，直至取消预售许可。3.房地产开发企业未按照规定使用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以警告、罚款等处罚；情节严重的，可暂停项目预售，直至整改到位。（二）购房人权益保护1.房地产开发企业未按照预售合同约定履行义务的，应当承担违约责任，赔偿购房人的损失。2.因房地产开发企业原因导致预售合同无效、被撤销或者解除的，房地产开发企业应当返还购房款及其利息，并承担赔偿责任。（