物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)备考题库含答案(2025年宁夏)

物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)备考题库含答案(2025年宁夏)一、单项选择题（共40题，每题1分）1.根据《物业管理条例》，一个物业管理区域由一家物业服务企业实施（）。A.分级管理B.委托管理C.统一管理D.自主管理【答案】C【解析】《物业管理条例》明确规定，一个物业管理区域由一家物业服务企业实施统一管理，这是为了保证管理责任的明确性和服务的整体性。2.物业管理招投标中，招标人采取公开招标方式的，应当发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、获取招标文件的办法以及（）。A.招标人的资质等级B.投标人的资质要求C.评标标准和办法D.物业服务的具体内容【答案】B【解析】根据相关招投标法规，招标公告需载明招标人信息、项目情况、获取文件办法以及投标人的资质要求等核心要素，以便潜在投标人判断是否具备参与资格。3.在宁夏地区，冬季供暖期间，物业服务企业应配合供热单位进行室内温度抽测。根据相关规定，在用户正常采暖情况下，卧室、起居室温度应当不低于（）。A.16℃B.18℃C.20℃D.22℃【答案】B【解析】宁夏及北方大部分地区执行的国家及地方供暖标准通常为18℃±2℃，即不低于18℃。4.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将（）移交给业主委员会。A.物业管理用房B.全部物业档案资料C.代管的专项维修资金D.以上都是【答案】D【解析】合同终止时，物业服务企业必须办理移交手续，包括物业管理用房、全部档案资料以及代管的专项维修资金等，确保后续管理的连续性。5.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取（）。A.手续费B.服务费C.额外费用D.佣金【答案】A【解析】根据规定，专业经营单位向最终用户收费，物业代收不得收取手续费等额外费用，不得捆绑收费。6.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以罚款，并可以（）。A.吊销营业执照B.降低资质等级C.收缴违法所得D.给予警告【答案】B【解析】对于聘用无证人员的处罚，除了责令停止和罚款外，还可以根据情节轻重给予降低资质等级的处罚（注：在资质取消背景下，此处更多体现为信用惩戒或罚款，但按传统题库逻辑选B或相关处罚措施）。7.房屋使用说明书应当包含房屋的（）。A.结构类型B.性能指标C.各部位类型D.以上都是【答案】D【解析】《住宅使用说明书》应当包含住宅的结构类型、性能指标、各部位类型等内容，指导业主正确使用房屋。8.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.违约责任C.行政责任D.连带责任【答案】B【解析】这是基于合同法的违约责任。如果物业未尽到安保义务，导致损害，需承担相应的违约赔偿责任。9.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/4【答案】C【解析】筹集和使用专项维修资金属于重大事项，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。10.物业管理活动中，最常见的纠纷解决方式不包括（）。A.协商B.调解C.仲裁D.抗辩【答案】D【解析】抗辩是诉讼或仲裁过程中的对抗行为，不是一种独立的纠纷解决方式。常见方式为协商、调解、仲裁、诉讼。11.消防控制室应当实行（）值班制度。A.8小时B.12小时C.24小时D.轮流【答案】C【解析】消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人，确保及时发现并处理火警。12.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.调查C.救助D.以上都是【答案】D【解析】物业在安全事故中的职责包括应急措施、报告、协助调查、救助及善后工作。13.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正B.合理、公开以及费用与服务水平相适应C.质价相符D.政府定价【答案】B【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。14.前期物业管理招标投标是在（）之前进行的。A.业主大会成立B.业主委员会成立C.物业企业接管D.开发商售房【答案】A【解析】前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业进行的物业管理。15.业主转让物业时，其结欠的物业服务费用应当（）。A.予以免除B.由受让人缴纳C.由转让人缴纳D.由转让人与受让人连带缴纳【答案】C【解析】业主转让物业时，应当结清物业服务费用。未结清的，转让人应当承担缴纳责任，但实践中常要求结清后方可过户或办理交接。16.下列哪种情况，物业服务企业可以不经业主同意，因特殊情况进入业主家中？（）A.房屋漏水殃及邻居B.业主忘记带钥匙请求帮忙C.发生火灾等紧急情况D.物业例行巡检【答案】C【解析】发生火灾、煤气泄漏等紧急危及其安全的紧急情况，物业为了救助需要，可以进入业主家中。其他情况通常需征得同意或由相关部门介入。17.物业管理区域内共用设施设备维修、更新、改造的费用，按照规定列入（），由业主分摊。A.物业服务成本B.专项维修资金C.物业管理办公经费D.业主公共收益【答案】B【解析】共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，属于专项维修资金的使用范围。18.住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有（）行为。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面C.在非承重外墙上开门、窗D.以上都是【答案】D【解析】未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗等。19.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】C【解析】根据《物业管理条例》，全部转委托属于违规行为，处罚标准为委托合同价款30%以上50%以下的罚款。20.宁夏地区物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.设施设备安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件D.业主的家庭住址和联系方式【答案】D【解析】承接查验移交的是物业本身的工程资料和权属资料，业主的个人隐私资料不属于移交范围，且在售房阶段尚未全部形成。21.物业服务企业如果希望提高物业服务收费标准，应当（）。A.直接向业主宣布B.报请物价部门批准后执行C.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意D.由业主委员会决定即可【答案】C【解析】调整物业服务收费标准属于涉及业主共同利益的重大事项，需经“双过半”业主同意。22.二次供水设施管理单位应当建立水质管理制度，配备（）人员。A.专职清洗B.专职水质化验C.兼职管理D.专业【答案】D【解析】二次供水设施管理单位应当建立水质管理制度，配备专业（或专职）人员，定期进行清洗、消毒和水质检测。23.电梯的维护保养单位应当至少每（）日进行一次电梯的清洁、润滑、调整和检查。A.15B.30C.45D.60【答案】A【解析】根据《特种设备安全法》及相关规定，电梯维保单位应至少每15日进行一次维保。24.物业服务企业用于物业管理办公的费用，属于（）。A.物业服务支出B.物业服务成本C.物业管理酬金D.专项维修资金【答案】B【解析】物业办公费用是物业服务企业为维持正常运营而发生的成本，属于物业服务成本的范畴。25.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】业主委员会成立后30日内需向相关主管部门备案。26.物业管理服务费中的保洁费主要用于（）。A.雇佣保洁人员工资及工具耗材B.购买垃圾桶C.外墙清洗D.以上都是【答案】A【解析】保洁费主要用于日常保洁服务的人员费用及日常耗材。外墙清洗等专项清洗可能属于单独列支或公共收益支出范围，视合同而定，但核心是人员及日常耗材。27.下列哪种车辆，物业服务企业不应收取停车服务费？（）A.业主长期停放的小型汽车B.临时来访的外来车辆C.执行任务的消防车、救护车、工程抢险车D.业主的摩托车【答案】C【解析】执行公务的特种车辆执行任务时，在物业管理区域内停放，应免收停车费。28.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在（）内，与业主委员会、新物业服务企业办理交接手续。A.7日B.15日C.30日D.60日【答案】C【解析】合同终止，原物业应在约定期限内（通常不超过30日或按合同约定）办理交接。29.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况，每（）至少公布一次。A.季度B.半年C.年D.月【答案】B【解析】物业服务企业应当定期公示共用部位、设施设备使用情况及收益情况，通常每半年公布一次。30.在物业管理纠纷中，如果业主认为物业服务质量不达标，拒绝缴纳物业费，法院通常（）。A.完全支持业主B.完全支持物业C.视物业违约程度，判决业主酌情减免，但不能全额拒付D.判决业主支付双倍【答案】C【解析】司法实践中，业主不能仅因对服务不满就全额拒付，但法院会根据服务质量瑕疵程度，判决业主适当减免物业费。31.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.开发商B.物业服务企业C.本物业管理区域内的业主D.社会公众【答案】C【解析】《物权法》及相关司法解释规定，车位车库应当首先满足业主的需要。32.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。这体现了物业管理的（）性质。A.服务B.委托C.自律D.行政【答案】A【解析】这体现了物业管理的服务性质，即基于合同提供服务，未履行合同义务需承担违约责任。33.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需重新协商D.报主管部门批准后终止【答案】B【解析】业主委员会与新物业签订的合同生效时，前期物业服务合同自动终止。34.物业服务企业应当建立健全安全防范责任制度，配备必要的（）。A.保安人员B.防盗设施C.消防器材D.以上都是【答案】D【解析】安全防范责任制度包括人员（保安）、技防（防盗设施）、物防（消防器材）等多方面。35.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有（）。A.建议性B.约束力C.选择性D.无效力【答案】B【解析】业主大会是业主的自治组织，其决定对全体业主具有法律约束力。36.住宅改变为经营性用房，应当遵守（）。A.法律、法规B.管理规约C.利害关系业主同意D.以上都是【答案】D【解析】“住改商”需遵守法律法规、管理规约，并需经利害关系业主一致同意。37.物业服务企业未履行告知义务，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以下D.20万元以下【答案】A【解析】擅自撤离属于严重扰乱物业管理秩序的行为，通常处以1万元以上5万元以下罚款。38.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍B.2倍C.2倍以下D.3倍【答案】B【解析】挪用专项维修资金属于严重违法行为，除追回资金、没收违法所得外，可并处挪用数额2倍以下的罚款。39.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有（）。A.使用权B.所有权C.收益权D.处分权【答案】B【解析】业主对专有部分享有所有权，所有权包含使用、收益、处分等权能。40.物业管理中的“绿化养护”标准，一般要求草坪覆盖率不低于（）。A.90%B.95%C.98%D.99%【答案】C【解析】一般绿化养护标准中，要求草坪纯净度较高，覆盖率通常要求不低于98%。二、判断题（共30题，每题1分）1.前期物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。（）【答案】错误【解析】前期物业服务合同由建设单位（开发商）与物业服务企业签订。2.业主大会是物业管理区域内代表和维护业主合法权益的自治组织。（）【答案】正确3.物业服务企业可以强制要求业主购买其指定的装修材料或服务。（）【答案】错误【解析】物业不得指定装修建材或服务，不得限制业主选择权。4.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。（）【答案】正确5.业主在物业管理活动中，享有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。（）【答案】正确6.因物业管理区域内的房屋漏水造成相邻业主财产损失的，物业服务企业应当承担赔偿责任。（）【答案】错误【解析】通常由漏水房屋的业主（专有部分）承担赔偿责任，若漏水属于共用设施设备且物业未尽责维修，物业才承担责任。7.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。（）【答案】错误【解析】禁止将全部管理业务转委托（转包），这是“转包”行为，是违规的。8.物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。（）【答案】正确【解析】根据服务性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。9.业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。（）【答案】正确10.物业服务企业应当向全体业主公布物业服务合同履行的情况。（）【答案】正确11.在宁夏，供暖期结束后，业主无需缴纳之前的采暖费，因为供暖已经结束。（）【答案】错误【解析】供暖费是预付或实付制，无论供暖期是否结束，已产生的费用必须缴纳。12.业主有权查阅物业管理档案资料，但涉及商业秘密的除外。（）【答案】正确13.物业服务企业应当协助公安机关维护物业管理区域内的治安秩序。（）【答案】正确14.房屋买卖合同中，当事人可以约定前期物业服务合同。（）【答案】正确【解析】买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。15.业主转让房屋所有权时，专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。（）【答案】正确16.物业服务企业未按期退还业主预收的物业服务费用的，业主可以依法投诉或举报。（）【答案】正确17.物业管理用房的产权属于建设单位。（）【答案】错误【解析】物业管理用房属于全体业主共有，建设单位不得擅自处分。18.业主违反规定进行室内装饰装修的，物业服务企业可以采取断水断电等措施强制制止。（）【答案】错误【解析】物业无权采取停水停电等强制措施，应当及时制止并向主管部门报告。19.物业服务企业应当制定突发事件应急预案，并定期组织演练。（）【答案】正确20.物业服务企业应当保持物业管理区域内的环境整洁，及时清运垃圾。（）【答案】正确21.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（）【答案】错误【解析】一般事项需专有部分面积和人数“双过半”，重大事项需“双三分之二”。题目表述不严谨，对于重大事项是错误的。22.物业服务企业可以自主决定调整物业公共服务费标准。（）【答案】错误【解析】调整收费标准需履行相应程序，如征求意见、甚至业主大会表决，不能单方面决定。23.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。（）【答案】正确24.业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。（）【答案】正确25.物业服务企业应当定期对共用设施设备进行安全检查，并记录检查情况。（）【答案】正确26.物业管理区域内，机动车停放服务费包括车位使用费和物业服务企业对车库进行管理的费用。（）【答案】正确【解析】停车费通常包含车位使用（租金/占用费）和停车管理服务费（车管服务）。27.业主委员会成员可以领取工作津贴，津贴从公共收益中列支。（）【答案】正确【解析】业主大会或管理规约可以决定给予业委会成员津贴，来源通常是公共收益。28.物业服务企业应当建立并妥善保管物业管理档案，不得泄露业主资料。（）【答案】正确29.住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。（）【答案】正确30.物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交属于业主的财产。（）【答案】正确三、简答题（共10题，每题5分）1.简述业主在物业管理活动中应履行的主要义务。【答案】业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。2.简述前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别。【答案】(1)签订主体不同：前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订；普通物业服务合同由业主委员会（代表业主大会）与物业服务企业签订。(2)生效条件不同：前期合同通常自签订时生效，但至业主委员会与新物业签订合同生效时终止；普通合同需经业主大会表决通过后生效。(3)签订时间不同：前期合同在业主大会成立前签订；普通合同在业主大会成立后选聘物业时签订。(4)内容侧重点不同：前期合同侧重于前期介入、接管验收、装修管理等；普通合同侧重于日常运营服务标准等。3.物业服务企业在承接查验时，应当重点查验哪些内容？【答案】(1)共用部位：包括主体结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道等的基础质量和完好情况。(2)共用设施设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防系统、智能化系统等的安装调试及运行情况。(3)园林绿化：包括绿化面积、植被品种、灌溉设施等。(4)道路场地：包括道路宽度、停车位规划、交通标识等。(5)相关资料：包括竣工总平面图、单体建筑结构图、设备图纸、技术资料及物业质量保修文件等。4.简述物业管理区域内发生高空抛物事件时，物业服务企业的应急处置流程。【答案】(1)接到报告或发现后，立即派人员赶赴现场，查看人员伤亡及财物损失情况。(2)如有人员受伤，立即拨打120急救电话，并协助救治。(3)保护好现场，设置警戒线，防止二次伤害，并立即报警（110）。(4)配合公安机关调查取证，提供监控录像、巡逻记录等资料。(5)对受影响的业主进行安抚，协助做好善后工作。(6)加强宣传，张贴警示通知，提醒业主注意安全，杜绝高空抛物。5.物业服务企业对装修管理的日常巡查主要包括哪些方面？【答案】(1)检查装修申报手续是否完备，是否按照申报内容进行施工。(2)检查是否存在变动建筑主体和承重结构的行为（如拆墙、打洞）。(3)检查是否存在违章搭建、改变房屋外观（如外立面开窗）。(4)检查是否擅自改动消防设施、燃气管道等。(5)检查施工时间是否符合规定，是否扰民。(6)检查装修材料堆放是否规范，是否存在消防安全隐患。(7)检查是否按规定采取了防尘、降噪措施。6.简述专项维修资金的使用范围。【答案】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。具体包括：(1)共用部位：主体结构、楼梯间、走廊通道、门厅、屋面、外墙等。(2)共用设施设备：电梯、水泵、水箱、消防设施、安防监控、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施、绿地及附属设施等。7.物业服务企业应当如何处理业主的投诉？【答案】(1)记录：详细记录投诉人信息、投诉时间、投诉事由、联系方式等。(2)倾听：耐心倾听业主诉求，安抚业主情绪。(3)分类：对投诉内容进行分类，判断责任归属和紧急程度。(4)处理：根据职责范围，立即组织人员核实情况，制定解决方案并实施。对于非物业责任的问题，应协助业主联系相关部门或给予解释。(5)反馈：处理完毕后，及时将结果反馈给投诉人。(6)回访：定期进行回访，了解业主满意度，并总结经验，改进服务。8.简述物业管理服务中“人防、物防、技防”相结合的具体含义。【答案】(1)人防：指建立治安防范责任制，配备足够的保安人员，实行24小时值班巡逻制度，落实各项安全管理制度。(2)物防：指配备必要的实体防范设施，如围墙、防盗门、消防器材、防汛物资、交通设施等，确保硬件设施完好有效。(3)技防：指利用现代科技手段进行防范，如安装闭路电视监控、电子巡更系统、周界报警系统、门禁系统等，并确保系统正常运行。9.简述电梯困人（关人）的应急救援步骤。【答案】(1)接到报警：监控室或巡逻人员接到被困人员报警，保持冷静，记录梯号和楼层。(2)安抚乘客：通过对讲系统安抚被困乘客，告知其不要试图扒门自救，保持耐心等待。(3)通知维保：立即通知电梯维保单位，告知故障情况。(4)到达现场：保安人员迅速赶到电梯现场，确认电梯停靠位置。(5)配合救援：在维保人员到达前，在楼层口设置警示牌；维保人员到达后，配合其进行手动盘车等救援操作。(6)救援后：被困人员救出后，询问身体状况，必要时送医；电梯停运检修，查明原因。10.物业服务企业在消防安全管理方面应重点做好哪些工作？【答案】(1)制定消防安全管理制度和灭火疏散应急预案。(2)定期对消防设施器材（灭火器、消火栓、报警系统等）进行巡查、维护保养和检测，确保完好有效。(3)保持消防通道、安全出口畅通，禁止占用、堵塞、封闭。(4)对管理区域内的共用消防设施进行日常管理。(5)开展消防安全宣传教育和培训，组织消防演练。(6)落实消防控制室24小时值班制度。(7)开展防火巡查，做好巡查记录，及时消除火灾隐患。四、计算题（共3题，每题10分）1.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积8万平方米，商业建筑面积2万平方米。该小区物业服务费实行包干制，住宅标准为1.5元/月/平方米，商业标准为3.0元/月/平方米。若该小区的收缴率为95%，请计算该物业服务企业全年的物业服务费总收入是多少元？（需列出计算公式）【答案】解：(1)计算住宅部分月收入：=其中，=80,000=(2)计算商业部分月收入：=其中，=20,000=(3)计算小区月总收入：=(4)计算全年理论总收入：h(5)考虑收缴率，计算全年实际总收入：=其中，收缴率C==答：该物业服务企业全年的物业服务费总收入为2,052,000元。2.某小区对公共照明系统进行节能改造，改造前每月公共照明电费为5000元。改造后，使用了LED灯具，每月电费降至3000元。改造工程总费用为96,000元。请计算该改造项目的静态投资回收期（以月为单位）。（需列出计算公式）【答案】解：(1)计算每月节省的费用：Δ其中，=5000元，=Δ(2)计算静态投资回收期：T其中，I=96,T答：该改造项目的静态投资回收期为48个月（即4年）。3.某栋高层住宅楼共24层，每层4户，共96户。该楼设有一部电梯。根据相关规定，该电梯需进行年度维保费用分摊。本年度该电梯的维保及检验总费用为12,000元。若费用按户数均摊，请计算每户应分摊的金额是多少元？若按楼层系数分摊（假设1-6层系数为1.0，7-12层系数为1.2，13-18层系数为1.4，19-24层系数为1.6），请计算住在第20层的业主应分摊多少元？（需列出计算公式）【答案】解：第一部分：按户数均摊(1)计算每户分摊金额：=其中，=12,000=答：按户数均摊，每户应分摊125元。第二部分：按楼层系数分摊(1)计算总户数及各段户数：1-6层：6×47-12层：6×413-18层：6×419-24层：6×4(2)计算总系数：==(3)计算每个系数点的金额：==(4)计算第20层业主分摊金额（第20层属于19-24层段，系数为1.6）：==答：住在第20层的业主按楼层系数分摊应约分摊153.85元。五、案例分析题（共5题，每题10分）1.案例背景：某小区业主王先生在装修期间，物业服务中心接到楼上业主投诉，称王先生家在装修时拆除了室内的一承重墙，导致楼板出现裂缝，存在严重安全隐患。物业服务中心立即派装修管理员上门查看，发现王先生确实正在拆除承重墙。问题：(1)物业服务中心应采取哪些措施？(2)若王先生不听劝阻，继续施工，物业应如何处理？(3)此事件造成的损失应由谁承担？【答案】(1)物业服务中心应采取的措施：①立即制止王先生的违规装修行为，下达《违规装修整改通知书》。②现场拍照取证，记录违规事实。③向王先生解释相关法律法规及装修管理规约，告知拆除承重墙的危害及法律责任。④及时将情况报告当地房地产行政主管部门（住建局）。⑤协助受影响的楼上业主进行现场查看，并安抚业主情绪。(2)若王先生不听劝阻，继续施工：物业应当及时向当地房屋安全鉴定机构或房地产行政主管部门报告，由主管部门依法进行查处。物业企业虽然没有执法权，不能强行拆除或暴力阻工，但必须履行报告义务，并可以采取暂停相关施工服务（如限制装修人员进入、禁止运送装修材料等，需视合同约定及当地规定）。同时，建议楼上受损业主向法院起诉，申请法院责令停止侵害、消除危险。(3)损失承担：王先生作为装修人，擅自拆除承重墙，属于侵权行为，应对楼上业主的房屋修复费用及由此造成的直接损失承担赔偿责任。若涉及房屋结构严重破坏需加固，费用也由王先生承担。若装修公司明知违规仍进行施工，需承担连带责任。2.案例背景：宁夏某小区于2024年冬季供暖期间，部分业主家中温度不达标，业主认为物业服务企业未尽到管理义务（如未及时清洗滤网、未协助排气等），纷纷拒交供暖费和物业费。物业企业则称供暖由热力公司负责，物业只负责代收代缴和协调，温度不达标是热力公司的问题。问题：(1)业主是否有权以供暖不达标为由拒交物业费？为什么？(2)物业服务企业在供暖期间应履行哪些职责？(3)针对温度不达标的问题，物业应如何协助解决？【答案】(1)业主无权以供暖不达标为由拒交物业费。原因：物业费和供暖费（若分摊收取）性质不同。物业费是用于保洁、秩序维护、绿化等日常服务的费用，供暖不达标属于供热服务质量问题。只要物业提供了合同约定的日常服务，业主就应缴纳物业费。除非合同中明确约定物业费包含供暖服务且物业违约，否则不能混为一谈。(2)物业服务企业在供暖期间的职责：①协助供热单位进行供暖系统的调试、运行。②对小区内的共用供热管网、阀门井、换热站（若由物业代管）进行巡检和维护。②协助业主进行入户检查，如协助清洗入户滤网、协助进行暖气排气等。③接到业主温度不达标投诉后，及时上门测温，并记录数据。④作为业主与热力公司之间的桥梁，及时反馈问题，督促热力公司处理。(3)协助解决措施：①建立投诉登记台账，详细记录温度不达标业主的房号、温度、联系方式。②组织工程人员对小区内二次管网进行平衡调节，确保水力平衡。③配合热力公司进行入户测温，出具测温记录。④若属二次管网或入户滤网堵塞，物业应提供有偿或无偿（视合同）的维修清洗服务。⑤协助业主向供热监管部门投诉，提供相关证据。3.案例背景：某小区业主李女士停在地下车库的私家车被高空坠物（一块砖块）砸坏前挡风玻璃。李女士要求物业赔偿，物业称其已尽到管理义务，拒绝赔偿。李女士查看监控，发现车库入口上方采光井的玻璃破损，砖块是从上面掉下来的，且该采光井已破损多日，物业虽知悉但未维修。问题：(1)本案中，物业服务企业是否应承担赔偿责任？为什么？(2)物业服务企业在共用设施设备维护方面的法律义务是什么？(3)物业应如何防范此类高空坠物风险？【答案】(1)物业服务企业应当承担赔偿责任。原因：根据《民法典》规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，采光井属于共用设施，物业是管理人。物业明知采光井破损存在坠落风险，但未及时维修或设置警示标志，未尽到管理、维护和安全防范义务，存在过错，因此应承担赔偿责任。(2)共用设施设备维护的法律义务：①定期对共用设施设备进行检查、养护和管理。②发现损坏或存在安全隐患时，及时采取维修、加固、更换等措施。③在维修前或无法立即修复时，设置明显的警示标志，防止发生安全事故。④建立设施设备台账和维修记录。(3)防范措施：①建立并执行日常巡查制度，特别是对屋面、外墙、公共采光井、广告牌等易坠落部位进行定期检查。②发现隐患（如外墙砖空鼓、玻璃破损）及时纳入维修计划，或申请使用专项维修资金进行大修。③在恶劣天气（大风、暴雨、冰雪）前后加强巡查。④安装防高空抛物监控摄像头，提高技