国家开放大学电大专科《物业管理实务(2)》问答题应用题题库及答案（试卷号2226）

(1)业主自己经营管理的模式。采取这种经营管理模式是由业主公司自己投资兴建酒店物业，然后自行组织酒店企业进行经营管理，不依赖经营管理公司。目前有相当一部分酒店(酬金。但是如果业主缺乏酒店管理方面的经验，不了解市场，又缺乏各有时经济效益不但不能增加，反而会减少，而风险则由业主全部承担。(2)租赁经营管理模式。采取这种经营管理模式是业主将酒店物业通过签订租赁合同，明确租金、租权责清晰，比自建自管进了一步。在这种模式下，业主放弃了经营权排除了经营风险，后，可以获取更多的收益，但同样要承担更大的经营风险。因为如果经营不善，不(3)委托经营管理模式。实行这种管理模式是由酒店业主采用委托经营管理的方式，将酒店经营管理权有限度地委托给受托方，由受托方进行酒店的日常经营管理工作。在这种经营管理模托合同约定的数额支付经营管理方面酬金，而酒店的经营权益全部归业主所有，经营因酬金是按营业收入一定比例计提的，他也会努(4)联号经营。所谓联号经营，就是联号公司授予成员酒店在某特定的地点、特定的期限内按照规定的方式经营业务的权利。与管理合同不同，联是提供成员就地权益品牌、各种标准和要求、营销网络、采购网络及质4.成本费用控制的程序有哪些?(1)标准。成本费用的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本费用控制和考证的直接依据。现实中，常用控制标准有成本费用预算(包括责任预算)和消耗定额等。(2)执行标准。控制标准的落实，涉及运用相应的控制手段如作凭证控制和制度控制等，对成本费用的形成过程进行具体的监督，即审核各项费用的(3)分析差异。差异是指实际耗费与既定标准之间的差额，分为有利差异(节约)和不利差异(超支)(4)纠正偏差。针对造成差异的原因，由相关部门和人员提出降低成本费用的新措施，并予以贯彻落(5)考核奖罚。考核一定时期内成本费用目标的执行情况，并依据考核评价的结果，给予相应的奖励(5)成为某些高级会所的成员能提高自己的声望，获得一种荣誉感；会所的气氛从容、不喧闹，服务8.与其他物业相比，特种物业管理的特点开发区别在哪里?是以“物”为媒，以“人”为本的管理服务。其管理专项如物业的维护、环境9.推行物业分类管理有什么意义?的管理过程中必须考虑这些特点，多样性，复具体化的管理。从物业管理企业经营的角度讲有一个物业管理市场细分的问题。从物业服务的角度有一个服务专门化和社会监督的问题。从政府管理的角度有一个分类指导的问题。(3)有利于促进物业管理企业在管理上的科学分工，促进物业管理企业服务的专门化和社会对物业服10.有效处理投诉的工作要点和原则是什么?(1)自动监视并控制各种机电设备的启、停、显示或打印当前转状。如冷水机组正在运行，冷却水泵(2)自动检测、显示、打印各种设备的运行参数及其变化趋势或历史数据。如温度、湿度、压差、流(3)根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备始终运行于最佳状态；如空调设备可根据气候变化、室内人员多少自动调节，自动优化到既节约能源又感觉舒适(4)检测并及时处理各种意外、突发事件。如检测到停电、煤气泄漏等偶然事件时，可按预先编制的(5)实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制。例如火灾发生时，不仅仅是消防系统立即自(6)能源管理。自动进行对水、电、燃气等计量与收费，实现能源管理自动化。自动提供最佳能源控制方案，如白天使用燃气，夜晚使用电能，以错开用电高峰，达到合理、经济地使制设备用电量以实现节能，如下班后及节假日室内无人时，自动关闭空调及照明等。(7)设备管理。包括设备档案管理(设备配置及参数档案)、设备运行报表和设备维修管理等。12。物业档案在物业管理中的作用如何?住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、(2)物业业主和住用人档案是物业管理公司开展管理服务的前提和基础。通过这部分档(3)物业档案具有一定的凭证作用。比如安全监控录像档案，它真实地记录着某时某刻有何人进出过该幢大楼，当有必要查询当时该幢大楼档案室的出人情况时，安全录像档案就是最有13.现代物业的分类管理趋向如何?答：(1)社会分工是物业分类管理的前提条件。(6)现代物业及物业管理中高科技、智能化的应用推动了物业管理企业的科学化、精细化的物业分类答：随着住房制度改革，住房商品化进程的加快及小区建设、管理发展的日益完答：居住物业管理的内容在不同的物业管理企业有不同的侧重点，但居住物业管答：消防工作通常是指防火与灭火两个方面。防火与灭火的基本方法、措施，都灭火基本方法有：隔离法。冷却法。窒息法。化学抑制法24.业主拒交管理费主要原因是什么?如何应对?(1)人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，对物业管理这种有偿服务方式收费争议；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管理服务质是提高物业质量和其它服务质量，消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提答：(1)日常装修管理③安全管理员24h值班，控制人员进出并做好相应记录。④需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，⑤安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及从“居民大院”到新型社区90年代以前，成都的“居民大院”、“机关大院”是市民的主要栖身之所，它古朴而又独特的都市风貌。走进“居民大院”,看到的往往是一位老头把守在院子大门口，担当着大院的治安工作，单元楼的人行通道变成了储藏间和厨房，令人行走都难以转身。90年代初，随着社会的发展，特别是城市化进程的加快，二座座拔地而起的高楼大厦取代了原有的“居民大院”和“机关大院”。随着第一个新型社区——棕北小区在城南诞生了，棕北小区以其完善的社区配套，高品质的社区生活(环境),改变了小区居民的生活方式，也开启了成都物业管理的新纪元。随着成都房地产业的蓬勃发展，精神生活与物质生活日益丰富的人们除了需要有一个高品质的社区外，还迫切需要有与之相匹配的社区管理与社区服务。因此，成都新型物业他们以耳目一新的管理模式，前卫的管理理念以及完善的社区服务为成都物业管理力。从一个老头加一把笤帚的“居民大院式管理”到第一个新型社区(棕北小区)(1)成都物业管理的发展说明了什么?(2)物业管理企业如何适应这种发展?答：本案例说的是成都物业管理方式的变迁，也就是从“居民大院”到新型社区物业管理的分工发展与分类管理的客观社会需求这个案例看起来与物业分类管理关联不大，但实际并非如此。这个案例讲的是到专业化物业公司管理的跨越，是社会分工发展的必然结果。这是物业分地区，人们应首先明白这个理，才能看清物业分类管理的未来发展的美好前景，这就这个案例说明了物业管理领域的社会分工发展的必然结果是物业分类管理，说上做大做强，做出企业的品牌，形成自己的企业文化。二是稳步拓展物业分类管理(3)改“管理处”为“服务中心”有什么现实意义?(6分)地面7层，地下3层，建筑面积16万平方米。其中8层为商业经营场地，约10万平方米。地下两层停车天河城于1992年8月18日奠基、11月18日动工兴建，其中广场于1996年2月9日建成试业，写街内设店，环型设计、没有背角；室外，前有广场(3000多平方米),后有花园(5000较高的装修水平。同时，广场拥有一流的“硬件”:4台各2000冷吨和1台1000冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组，62部日本三菱手扶电梯和28部垂直电梯，2000门容量的日本NEC程控电话系统和英年底已达97%,基本实现全城开业。租金收入每年都以两位数的增长率提高。入场经营的租户超过300家，有天南(2.6万II12)和吉之岛天贸(1.14万1I12)两家大百货公司，有专卖店、精品屋等众多时尚品牌，有宜家居(5257m2)、文化廊(约3000mz)、电器行(3948m2)等专业市场，有美食坊(22个风味，900个座位)和中、西餐厅等美食天地，有游戏机中心(2000多m2)、室内公园(4700多m2)等游乐世界，有网球场、篮球场、游泳池等康体娱乐场所，还有银行、商务中心等设施，2000年还开设了有25家铺位的国际国内名牌名店区——“时尚阁”。2003年开设了两间共800多个座位的电影院，其中的飞扬影城已于2003年4月25日正式投入使用，年内计划再增加3至5间。上述所有功能，均按设计要求和实际经营需要进行合天河城广场的物业管理由天贸物业管理公司天河城管理中心负责。天河物业管理公司为顾问，1997年下半年起转为独立管理。目前管理中心有400多人。几年来管理的素质不断提高，1998年引入IS09002质量管理体系，并于同年12月获英国DNV公司证书。良好的物业管理使天河城广场几年来在国家和省、市同类物业开展的各项评比中均名列前茅，先后被授予“少大型商厦邀请直接(或顾问)进行物业管理经过多年来的苦心经营管理，天河城广场已经取得了成功。目前的日平均客流量已达到20万人次，节假日客流量更多，最高一天达60多万人次。2002年全城营业额约36亿元，已成为广州最繁华的商业的“天河城效应”,影响已波及全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同行赶(2)商业物业的租赁经营管理过程中应注意哪些问题?(7分)答：(因是开放式答题，答案仅供参考，如考生基本观点正确，并能自圆其说也应给予肯定)售业新兴的业态模式，要市场认可，要消费者接受，选址问题至关重要。现代大型购消费群体；三是交通便利，停车方便。②市场定位正确，是天河城广场成功的关键。天河城广定位中高档，与之相适应，装管理、一流效益”,商铺只租不卖；功能组合配置要合理；选择两家各具特色的百引入IS09002质量管理体系，优质的物业管理是广场繁荣旺盛、实现良好效益的必要手段和保证。①加强前期的商业场所物业出租方案及出租策略的策划。要根据本物业的实际情况租策略，通过出租方案及出租策略的科学设计与策划，首先保证能找到比较理想的置的时间。设计上要考虑到投资成本、管理费②强化租赁管理，实现利润目标、信誉目标和服务目标的统重要基础和运行的基本目的。物业管理公司正是要通过理顺各方面的关系和强化管足额地进入公司的帐户，将费用及一些不可预测的损失降低到最低限度。在物伍和管理队伍，这样才能进入服务、信誉和利润的良性循环状态。③处理好与进驻商家复杂的利益关系，实现共同发展。物业管理公司与进驻商家客观杂的利益关系。这种关系既有一致性、又有排斥性，要认真地处理好。既要保证物有偿服务费用的收取，又不能忽视服务管理。对于进驻的商家不守信用或破坏物业时要有高超的处理技巧。只有在商家业务不断发展、业绩不断扩7.请设计一个有效的电子保安防盗系统。(1)各种类型的探测器。按各种使用目的和防范要求，在报警系统的前端安装一定数量的各种类型探(3)监控中心。负责监视人各种保护区域送来的探测信息，并经终端设备处理后，以声、光形式报警(1)什么是“荣罡模式”?它是否有存在的价值?为什么?(8分)(2)“荣罡模式”给工业物业服务企业什么启示?(7分)10.案例分析题“会所经营的突围”:广州颐和酒店物业会所资源与社区资源的成功结合据调查统计，北京有70%的会所闲置或亏损，深圳、广州更达到80%以上。而且亏损的皆由发展商实行补贴。这种使得不少正在进行项目前期规划的开发商都在考虑，以后小区还要不要建是个美丽的陷阱。由于建造会所的目的单一，导致会所在没有专业会所经营管理和设计人四是闲置率高。近几年，投资房产的比率增加，业主变更频繁流动性尽管如此，会所经营也有成功的案例，广州颐和山庄颐和大酒店将会所资源与社区资源的成功结合，建、新加坡著名设计师设计的具有浓郁东南亚风情的生态园林式酒店。酒店生意环境资源和酒店环境资源，将社区资源和酒店资源在软硬件上捅结合，使物业和酒店的价格和使物业的增值，就需要有漂亮的酒店做基础，这发展商也愿意投入。这样也迎合消费潮流，提高楼盘形象和物业价值，更为日后会所的经营的打下良其次是功能齐全而不失衡。发展商在建造酒店时功能定位为“酒店+会所”形式，不搞所谓“私家会所”概念，酒店对外满足外部顾客的消费需要，会所对内满足内部业主的配套需要，星级的家”?酒店除客房和中西餐厅外还设有室内外游泳池、健身运动、保龄球管和休闲中心等可以满足第三是多元化经营。酒店由有丰富酒店管理经验专业团队进行管理，有一套成熟的经营管理方式和一不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内的装修也有很详细的规每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该德国物业管理公司直接受雇于房东，是雇主利益的维护者和代理人，这一点在房屋物业管理公司还有代为验收的任务，因此房地产商一般无需与房客直