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注册城乡规划师考试密押资料城市规划实务模拟16注册城乡规划师考试密押资料城市规划实务模拟16城市规划实务模拟16（一）问题:1. 某开发商拟在滨江规划建设一居住小区，用地规模约12hm2，提出了一个用地功能的布局方案。该居住小区规划方案图如图7-1所示。 试对该居住小区的规划方案指出不妥之处。 答案:1小区被城市次干道穿越，不利于组织小区结构完整性，不利于提供安全的居住生活环境。建议将城市次干道向南改道至小区边缘。 2小区内部无集中绿地，虽然在东部有市级绿地，但不能取代小区绿地。建议将小区集中绿地与小区公共活动空间及托幼结合布置在小区中心位置。 3托幼用地位置不合理，不要与小学靠近。建议将托幼与中心绿地合设。 4小区商业服务用地位置较偏。建议将小区商业服务向西移至市级公建邻近，以体现经济的集聚作用。 5滨江道路，布置高层住宅会阻挡南部住宅的景观视线。建议将低层住宅移至滨江边，将高层住宅移至小区南部。 6小区没有核心空间。建议由托幼、集中绿地、公共活动中心共同构成小区核心空间。 7小学位置不当，用地规模偏小。建议将小学移至小区东南角，小学入口开设在小区内部道路上，用地规模宜为1.01.5hm2。 8小区南北联系不便。建议小区内组织加强南北向交通联系的道路。 （二）问题:1. 图为某县级市城市用地发展布局和省道改线的两个方案。值得注意的是该市西距人口 65万的地级市40km，东距5万人口的县城30km：用地条件较好，西部为山丘坡地，东部较为平坦，水资源充沛，虽现状人口不足10万，但近些年国家铁路通车后，社会经济快速发展，省域城镇体系规划中已确定其为重点发展城市。 试评析，哪一个方案对城市今后的发展更为有利?为什么?(注：不考虑人口规模预测及各项用地比例) 答案: 1方案二更为有利。 2主要用地布局合理有利于城市发展。 3少占良田。 4城市向西发展有利于接受大城市的辐射作用。 5省道的改线方式既能使城市的长远发展用地完整，又便于组织城市路网。 （三）问题:1. 某市市中心有一污染严重的工厂，占地3.2hm2，依据经市政府批准的该地区控制性详细规划，该厂应予搬迁，拟改为商业用地。厂方根据控制性详细规划提出的改建方案经城乡规划行政主管部门初审认为可行。然后，厂方依据初审方案找到了一个投资方，并与其签订了出让协议。投资方未办理规划管理审批手续即开工建设。在完成基础和地下一层结构工程时，受到城乡规划行政主管部门查处。 试问：城乡规划行政主管部门应如何处理该工程?投资方应办理哪些审批手续? 答案:(1)违法建设，应责令停工、罚款、补办手续。 (2)申请变更用地性质，到发改委立项，报送方案。 (3)到土地局办理土地有偿出让手续，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 问题:2. 某市市区总体规划方案规定，市区南部有一绿化隔离地区，面积约500hm2。为使该地区尽早实施绿化，市政府采取鼓励政策，包括在该地区已实施绿化面积达30%之后，可以利用3.5%用地开发经营不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此，乡政府依据市政府的政策向城乡规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设4hm2的二层乡村式别墅和0.5hm2的游艺设施。经城乡规划行政主管部门审核，确定建设总用地为8hm2，并经市政府批准。试评析该乡政府的做法。答案:本题是涉及将城乡规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽然该项目有政策支持和有关部门的批准，但欠缺用地性质变更的相关手续。所以该乡政府的正确做法如下。 (1)依照程序将集体所有土地改变为国有土地，因为集体所有土地不能用于开发建设。 (2)使用土地单位向有关部门立项后，经土地部门核准，再由城乡规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。 (3)如果该开发项目由乡政府组织，开发公司自行开发经营，由开发公司办理一切手续。如果该项目由乡、开发公司与其他单位合作或联营开发经营，应共同办理一切手续。该用地经市政府批准并获得建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意对该地区的整体绿化情况加强监督。 问题:3. 由于城市建设发展，某城市在市区东部地区的多个工厂已迁出，其厂址由城市土地管理行政主管部门统一组织出让。出让前，规划部门已编制了详细规划并确定了每块土地的使用性质。 某开发公司竞得其中的一块居住用地，面积7hm2。按照详细规划的要求，并经城乡规划行政主管部门确认，该居住用地的容积率为1.9，建筑密度为25%，建筑高度不得超高55m，居住区内的绿地率为32%，人口密度不超过800人/hm2。该开发公司与市土地管理行政主管部门签订了土地合同，并将上述条件在合同中作出明确规定。 试评析该方案中，城乡规划行政主管部门的工作要点。 答案:其工作要点在于合同中的规划设计条件的确定。该开发公司在竞得土地后，与土地管理行政主管部门签订的合同中必须包含有规划行政主管部门的规划设计条件，才能办理建设用地规划许可证。 限定规划设计条件的主要目的，是为了防止开发公司得到土地后任意改变规划设计条件，增加土地开发强度。城乡规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，另外，城乡规划行政主管部门还可要求在一定范围用地规划内编制一个修建性详细规划，为建设工程规划管理做准备。 问题:4. 某市南郊有一工厂，由于污染扰民而外迁，其所让出的9.5hm2用地依据城乡规划改为居住区。后经该厂研究，选中一家外商实施合资开发，则城乡规划行政主管部门的工作应有哪些?答案:城乡规划行政主管部门应做的工作有如下几点。 (1)确保用地性质必须是开发居住区。 (2)根据城乡规划要求提出规划设计条件，列入工厂和外商之间的合同或协议。 (3)其合资的合同或协议应得到有关主管部门批准。 (4)其开发项目应经有关行政主管部门立项。 (5)查明合资开发是否进行了中国法人的注册，有无批准证书，是否已明确了项目经营法人。这些条件均已具备的情况下城乡规划行政主管部门才可以接受项目经营法人对建设用地规划许可证的申请。 问题:5. 某城市有一部队机关经过相关部门立项，欲建设一座总建筑面积约为3hm2的营地，其中办公用房0.5hm2，专业用房1.5hm2，其他用房0.5hm2。根据城乡规划和建设单位的要求，在规划选址阶段经多次研究同意，在城市西北部邻近该系统的医院和一居住区进行建设，用地面积为3hm2。试问，申请部队机关建设用地时应注意哪些问题?答案:部队机关建设用地属于军事用地，可按行政划拨的有关规定办理。本例中，该部队机关应持相关部门批准的可行性研究报告，并按城乡规划行政主管部门提供的规划设计条件编制的经审核同意的规划总平面方案图，又经得土地部门批准和占用该土地的有关单位同意或取得有关协议，同时附带规定比例的地形图，向城乡规划行政主管部门申请建设用地许可证。 经城乡规划行政主管部门审查，符合有关要求的即可核发建设用地规划许可证。 问题:6. 某市近郊区的某村，采用引资的方法改造旧村、调整地块，先占用该村耕地1.5hm2，然后还耕2.5hm2。拟建住房2hm2，建成后投资单位与该村按比例分成。双方签订了合同。合同规定，该村负责办理用地、建房的各项审批手续。该村经村民委员会研究同意了该合同，又报乡政府批准。工程开工后，受到城乡规划行政主管部门规划监督检查部门的查处，责令立即停工。该村不服。试评析。答案:(1)根据城乡规划规定，在城乡规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。该工程建设没有取得建设用地规划许可证，属于违法用地。 (2)农村耕地属于集体所有的土地。要将其改变为建设用地，必须由建设单位根据有关部门批准的立项进行征用土地，成为国有土地并由城乡规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后方可进行建设。 (3)占用耕地应按土地管理法有关规定报请城市人民政府审批，乡政府无权审批。 (4)在城乡规划区内进行的一切建设活动，必须经城乡规划行政主管部门审批。 (5)鉴于该工程刚开工，城乡规划行政主管部门可会同土地管理部门责令恢复原有的地形、地貌，并由违法建设单位赔偿造成的损失。 问题:7. 某市中心区北部有一工厂，位于该市主干道一侧，共有用地4.5hm2。由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区、商业和办公区，该厂成为扰民企业。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址的2.0hm2改为商业、办公用地，1.8hm2改为公寓用地，原家属宿舍约占地。0.7hm2保留。试根据此案例简述用地性质变更的申请、审批程序。答案:(1)厂方申请改变用地性质，应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城乡规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。 (2)城乡规划行政主管部门审核，根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区，城乡规划行政主管部门应将审核同意的意见应先报请市政府批准。经市政府同意后再向厂方发出建设项目选址意见书。 (3)城乡规划行政主管部门提出规划设计条件，应在发出选址意见书的同时提出。 (4)受让方和厂方申请立项。厂方持城乡规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向有关部门申请项目建议书。 (5)厂方持城乡规划行政主管部门、经有关部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同(需注意该合同必须包含城乡规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件)。 (6)受让方持有关部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城乡规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。 (7)受让方依据城乡规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城乡规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等手续。 (8)城乡规划行政主管部门审核建设方案。通过审核后核发建设工程规划许可证。 （四）（五）（六）问题:1. 北方某小区详细规划方案(如图所示)总用地21.69hm2，试指出本小区规划方案中存在的问题。答案: 1总体布局基本上东西向对称，单调呆板。小区开发强度较大，应适当减少建筑，增加集中绿地和公共活动空间。 2小区南侧沿街楼房过长，不符合消防规定。 3东区托幼距煤气调压站太近；南向活动场地不够；服务半径偏大。 4小区路网不成系统，易造成穿越现象。 5，小区在北、西、南3个方向上朝向城市次干道出入口过多。 6未考虑地面停车场的布置。 7集中绿地基本上都处于住宅的阴影遮挡中，不利于居民活动。 8小区锅炉房位置不合理，距离住宅太近。 （七）问题:1. 某市的市区北部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并划定古城墙内外各100m为保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队管理。有一投资者看中这块风水宝地，以每年支付100万元的租金在离古城墙50m处投资建设五栋二层青瓦灰砖小别墅，在与绿化队签订了协议后，随即组织施工。此时